Die Inflation ist kein Werbeargument

Wer in den 1950er- oder 1960er-Jahren Immobilien gekauft hatte, kann heute zufrieden sein. Hohe Erträge, erhebliche Steuervorteile und – im besonderen Maße – massive Preissteigerungen waren zu erzielen, wenn man mutig in den Aufbaujahren Deutschlands eingestiegen war. Aber auch in den 1970er-Jahren konnte noch verdient werden: Im Durchschnitt legten die Preise für „Betongold“ seit Mitte der 1970er-Jahre um 160% zu, während das allgemeine Preisniveau lediglich rund 110% anstieg.

Wer indes erst in den vergangenen 10 bis 15 Jahren investiert hat, blickt heute oftmals mit Sorge auf sein Engagement: Die erhofften und lange Zeit von Bauträgern und Maklern prophezeiten Wertsteigerungen sind meist ausgeblieben, in vielen Regionen mussten sogar deutlich rückläufige Preise beobachtet werden.

Lediglich in Spitzenregionen – etwa München oder Stuttgart – konnte mit Immobilien in der Regel eine sehr hohe Ren­dite erzielt werden.Die Gründe für diese sehr unterschiedliche Marktentwicklung sind vielfältig. Eine der wichtigsten Ursachen für die generell geringe Nachfrage war insbesondere die lange Zeit schwache Konjunktur und – vor allem – die wenig attraktiven Aussichten. Eine hohe Arbeitslosigkeit, Kostensenkungsmaßnahmen der Unternehmen und nicht zuletzt der Wegfall zahlreicher Förderprogramme hatten eine deutliche Käuferzurückhaltung zur Folge.

Hinzu kommt eine nachhaltige Änderung in der Mentalität junger Menschen: Die „eigenen vier Wände“ gelten heute nicht mehr als zwingend anzustrebendes Lebensziel, vielmehr dominieren Lifestyle- und Urlaubswünsche. Und wenn schon in das eigene Haus oder die Wohnung investiert wird, sucht man nicht mehr das „schmucke Reihenhäuschen am Rande der Stadt“, sondern die zentrumsnahe Eigentumswohnung oder den trendigen Loft – am besten in einer nicht minder trendigen Stadt wie etwa München. Andere Regionen bleiben damit zwangsläufig auf der Strecke.

Nicht zuletzt ist gerade der deutsche Immobilienmarkt derzeit von einem Überangebot aus Erbschaften geprägt. Nach den oftmals optisch wie technisch veralteten Objekten besteht indes nur geringe Nachfrage. Gleiches gilt im Üb­rigen für viele Regionen Ostdeutschlands.

Mit dem viel gepriesenen Inflationsschutz ist es so eine Sache: Sollte es beispielsweise zu einer Währungsreform kommen, sind Haus- und Grundbesitz sicherlich ein solides Investment. Wenn jedoch „nur“ die Inflationsrate stark anzieht, ist keineswegs sicher, dass auch die Immobilien teurer werden. Denn schließlich kommt es hier erst dann zu Preissteigerungen, wenn eine entsprechende Nachfrage vorhanden ist. Doch eine hohe Preissteigerungsrate hat auch regelmäßig hohe Kapitalmarktzinsen zur Folge. Solange Kapitalanleger aber mit Anleihen attraktive Erträge erwirtschaften, müssen sie sich nicht auf das Risiko einer wenig flexiblen Immobilienanlage ein­lassen. Und sollten die Preise stärker steigen als die Einkommen, können sich Familien eine Immobilie möglicherweise gar nicht mehr leisten.

Die Banken argumentieren häufig, dass Schulden durch eine hohe Preissteigerungsrate „weginflationiert“ werden. Doch kaum ein Kapitalanleger investiert sein ganzes Geld dauerhaft am Immobilienmarkt, vielmehr wird er über weiteres eigenes Geld verfügen. Und während er beim Darlehen von der Geldentwertung profitiert, bringt ihm sein eigenes Geld Kaufkraftverluste.

Ein Investment in eine Immobilie erfordert daher sorgfältige Über­legungen und eine genaue Marktanalyse. Hier ist zunächst zu unterscheiden zwischen dem Selbstnutzer, der die eigenen vier Wände meist über Jahrzehnte besitzt, und dem Kapitalanleger, der eine Immobilie mit dem Ziel einer möglichst attraktiven Rendite – üblich sind zwischen 3,5% und 7,0% p.a. – erwirbt.

Für den Selbstnutzer ist der Kapitalanlageaspekt kaum ausschlaggebend. Vielmehr sind für ihn ein möglichst günstiger Kaufpreis und eine solide Finanzierung von Bedeutung. Auch bei der Standortwahl wird er weniger danach entscheiden, was sich gut vermieten und später wieder gut verkaufen lässt, sondern vielmehr darauf achten, dass die Immobilie seinem eigenen Geschmack und seinen Bedürfnissen, etwa in Hinblick auf die Entfernung zum Arbeitsplatz, entspricht. Da ein Verkauf ohnehin in der Regel erst einmal nicht geplant ist, spielen Preisentwicklungen für den Selbstnutzer lediglich eine sehr untergeordnete Rolle.

Ganz anders ist die Lage bei Kapitalanlegern, für die laufende Erträge, steuerliche Vorteile und das Wertsteigerungspotenzial die entscheidende Rolle spielen. Auch sie können derzeit oftmals noch günstig einsteigen, müssen jedoch im In­teresse des Werterhalts wesentlich mehr als bisher auf die Lage, Ausstattung und Qualität achten.

Zu angemessenen bis guten Preisen lassen sich momentan nur Objekte in möglichst optimaler – sprich: verkehrsgünstiger – Lage vermieten, bei denen andererseits aber auch der Freizeitcharakter nicht zu kurz kommt. Ideal sind also ruhig gelegene, aber dennoch zentrumsnahe Objekte mit angemessener Größe, die gut ausge­stattet sind und kaum nennenswerten Renovierungsbedarf erkennen lassen. Erfahrene Investoren achten zudem auf das soziale Umfeld, wobei Anlagen, die sowohl von Eigentümern als auch von Mietern bewohnt werden, meist den reinen „Mietskasernen“ vor­zuziehen sind.

Zu achten ist weiterhin auf die Infrastruktur vor Ort und die hier in den kommenden Jahren und Jahrzehnten geplanten Maßnahmen: Wertsteigernd ist meist die Ansiedlung neuer Unternehmen, die Arbeitsplätze schaffen, wertmindernd ist hingegen der Ausbau von – lauten – Verkehrswegen im unmittelbaren Umfeld oder die zunehmende Abwanderung der Kaufkraft in andere Regionen.

In jedem Fall sollten sich Kauf­interessenten die Frage stellen, ob sie die Immobilie im Zweifelsfall auch selbst nutzen würden: Kann dies vorbehaltlos bejaht werden, spricht dies für einen Einstieg, im Zweifelsfall ist das Warten auf ein anderes Angebot meist die bessere Alternative.

Um die angestrebten Renditen mit der Immobilie zu erzielen, ist ge­rade für Kapitalanleger ein aus­geklügeltes Finanzierungskonzept unverzichtbar. Dies beginnt bei den Mieten, bei denen der Anleger nicht auf die oft wagemutigen Versprechungen des Vermittlers vertrauen sollte, und reicht bis hin zu den Steuervorteilen, die vom Steuerberater bestätigt werden sollten.

Gefährlich kann es auch werden, sich auf die gerade derzeit in großer Vielfalt angebotenen Kombinationsfinanzierungen einzulassen, bei denen lediglich Zinsen bezahlt werden, die Tilgungsraten jedoch in der Hoffnung auf hohe Renditen zunächst am Kapitalmarkt angelegt werden. Die Vergangenheit hat nämlich gezeigt, dass solche Modelle oftmals nur dem Vermittler eine hohe Provision sichern, für den Anleger jedoch zum riskanten Verlustgeschäft werden.

Vergleichbares gilt für die vielfach offerierten Fremdwährungsfinan­zierungen, die oftmals nur geringfügig zinsgünstiger sind als ein klassisches Bankdarlehen, jedoch wesentlich größere Risiken beinhalten. Da allerdings Kalkulationssicherheit bei vermieteten Immobilien von besonderer Bedeutung ist, stellt meist das schlichte Grundschulddarlehen von Bank oder Sparkasse die interessanteste Lösung dar.

In keinem Fall müssen Kaufinteressenten bei der Auswahl eines entsprechenden Objekts jedoch in die Ferne schweifen, wie dies manche Finanzberater nur allzu gerne empfehlen: Attraktive Anlageimmo­bilien lassen sich gerade derzeit auch problemlos in der näheren Umgebung finden.

Befindet sich die Immobilie in der Nähe zum Wohnort, so hat dies einen große Vorteil: Der Eigentümer kennt die Lage und die Qualität, zudem kann er sein Eigentum problemlos kontrollieren und bei entsprechendem Handlungsbedarf schnell eingreifen.