Vom Traumhaus zum Albtraum

Hingegen befinden sich die meisten „Billigofferten“, für die in Deutschland geworben wird, in eher abseits gelegenen Regionen, die über keine gewachsene Infrastruktur verfügen und vielfach nicht einmal touristisch erschlossen sind. Versprechungen der Verkäufer, dass der Bereich in absehbarer Zeit „optimal entwickelt“ werde, entpuppen sich nur allzu schnell als Wunschvorstellung: Sind erst einmal alle Par­zellen verkauft, ziehen sich die Anbieter meist zurück und die Käufer sind selbst gefordert, ihre Umgebung nach eigenen Vor­stellungen zu gestalten.

Das Ergebnis sind dann die für viele Mittelmeerländer typischen „Touristen-Ghettos“, die allenfalls von solchen Einhei­mischen betreten werden, die mit den Urlaubern Geschäfte machen wollen oder müssen. Hin­gegen würde sich kein Ortsan­sässiger in eine derartige Anlage einkaufen. Weil aber auch in Deutschland solche gebrauchten und nicht selten schnell abgewirtschafteten Ferienimmobilien in der Regel kaum verkäuflich sind, bleiben die erhofften Wertsteigerungen aus. Kaufinteressenten sollten die Anlage daher mehrmals zu unterschiedlichen Jahreszeiten besuchen. Denn nur so lässt sich erkennen, ob nur die „Sonnenseite“ vorgeführt wird oder ob das Objekt und die Umgebung tatsächlich interessant sind. Dann besteht durchaus auch Wertsteigerungspotenzial, denn die Lage ist auch bei Ferien­immobilien immer noch das Kriterium Nummer eins.

Nicht blenden lassen sollte man sich von dem Argument, mit dem Ferienhaus könnte man eine preisgünstige Wohnmöglichkeit für den Ruhestand erwerben. Dies trifft nur zu, wenn der Ruhestand praktisch unmittelbar bevorsteht. Sollte man indes noch 10, 20 oder mehr Jahre im aktiven Berufsleben stehen, dann altert auch die Immobilie um diese 10, 20 oder mehr Jahre. Da aber mit zunehmendem Alter zwangsläufig die Qualität sinkt, ist fraglich, ob Sie die Immobilie im Ruhestand tatsächlich noch nutzen möchten. Und dann ist es auch mit der prognostizierten Wertanlage nicht mehr weit her, wie ein Blick auf die in den 1970er- oder 1980er-Jahren errichteten Ferien­wohnanlagen etwa in Spanien unschwer erkennen lässt.

Doch selbst wenn die Lage angemessen erscheint, bestehen erhebliche rechtliche Risiken. In einigen Mittelmeerländern hat der Grundbucheintrag lediglich deklaratorische Wirkung, jedoch sind auch mündliche Kaufver­träge ausreichend. Entsprechend häufen sich die Fälle, in denen Eigentumswohnungen plötzlich drei oder mehr Besitzer haben. Aber auch andere Machen­schaften sind trotz EU-Recht an der Tagesordnung: Immobilien werden entgegen den Versprechungen oftmals gar nicht gebaut, nicht fristgerecht erstellt oder mit primitivsten Mitteln schlampig hochgezogen. In manchen Fällen werden auch die Anschlüsse für Wasser, Gas und Strom „vergessen“, nicht selten machen die Bauträger oder Vermittler noch vor der Fertig­stellung pleite. Nicht umsonst raten Experten, nach Möglichkeit eine bereits fertiggestellte Immobilie oder ein Zweithand-Objekt zu erwerben, da hier die Anfangsprobleme meist schon beseitigt sind.

Doch ob Neubau oder Kauf aus zweiter Hand: Immer ist es nachteilig, dass die wenigsten Kauf­interessenten für eine Auslands­immobilie der fremden Sprache mächtig sind. Basiskenntnisse – die etwa für den morgendlichen Einkauf beim Bäcker ausreichen – mögen zwar vorhanden sein, jedoch mangelt es am Fachwortschatz, der bei einem Immobilienerwerb unbedingt nötig ist. Ohne den rechtlichen Beistand eines unabhängigen deutschsprachigen Experten oder Anwalts kann der Kauf also zum unsicheren Vabanquespiel werden. Bewährt hat sich in diesem Zusammenhang der Kontakt zu internationalen Maklerbüros, die letztlich einen Ruf zu verlieren haben. Hier ist man sicher mehr um den deutschen Kaufinteressenten bemüht als bei einem einheimischen Makler, der seine Geschäfte in einem Hinterhof­büro betreibt.

Denn Tatsache ist: Viele Anbieter neuer Objekte müssen heute als unseriös eingestuft werden, wobei ihnen eine vielfach völlig uneffiziente Justiz im Zielland quasi als „Helfer“ dient. Fälle, in denen deutsche Immobilienbesitzer vor Gericht mit dem Hinweis auf uraltes Landesrecht mit einem Schulterzucken enteignet werden, sind keinesfalls selten. Dies bedeutet, dass Kaufverträge sehr sorg­fältig geprüft werden müssen und Zahlungen nur Zug um Zug erfolgen sollten. Ex­perten raten auch, sich einige Wochen vor Ort aufzuhalten und Kontakte zu den zuständigen Behörden und gegebenenfalls auch zu deutschsprachigen Rechts­anwälten zu pflegen.

Unverzichtbar ist im Übrigen die Prüfung der erbschaftsrechtlichen Situation: Da in fast allen Fällen das Erbrecht des Reiselands zum Tragen kommt, sollte man sich vor dem Kauf informieren, ob man die Ferienimmobilie z.B. auf einen oder beide Ehepartner laufen lässt.

Übertreibungen in den Prospekten sind ohnehin an der Tagesordnung. Wissen sollte jeder Interessent jedoch, dass gerade in Spanien eine Vielzahl von Häusern ohne Baugenehmigung erstellt wurde. Im Rahmen des bereits Ende 1987 verabschiedeten „Küstengesetzes“ droht diesen Objekten jedoch der Abriss oder die Enteignung, sofern sie nicht nachträglich von der zuständigen Gemeinde genehmigt werden.

Auch andere Versprechungen können oft nicht eingehalten werden: Der „idyllische Fluss“ im Angebotsexposé entpuppt sich nach einem Gewitter als reißender Strom, der noch dazu – langsam aber sicher – den Hang des erworbenen Grundstücks abträgt. Der „saubere Strand“ wird außer zu den Besichtigungsterminen weder bewacht noch jemals gepflegt und die „verkehrsbegünstigte Lage“ bedeutet, dass sich die Immobilie in der Einflugschneise eines Flughafens befindet. Erkennen lässt sich dies lediglich durch mehrfache Prüfungen vor Ort, bei denen bewusst auf mögliche Negativpunkte geachtet wird.

Nicht unberücksichtigt sollten auch die Nebenkosten bleiben, die im Zusammenhang mit einer Ferienimmobilie – ob in Deutschland oder im Ausland – entstehen und von den Verkäufern meist zu niedrig angegeben werden. Zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis fallen regelmäßig Nebenkosten für Notar, Grundbuch oder Gericht an, auch der Immobilienmakler verlangt einige Prozente Gebühren und nicht zuletzt ist die Grunderwerbsteuer oftmals ein beträchtlicher Posten. Insgesamt verteuert sich das Objekt damit mindestens um 10% bis 15%.

Berücksichtigen sollten Sie daneben die laufenden Kosten: Wer sich in eine Apartmentanlage einkauft oder ein Haus erwirbt, muss damit auch Gebühren für die laufende Betreuung, für Kanalisation, Müllabfuhr und Gemeinschaftsstrom und nicht zuletzt ausländische Steuern einkalkulieren. Ebenso sollte auch eine ausreichende Rücklage für Reparaturen gebildet werden. Im Durchschnitt muss man mit einem monatlichen Aufwand von rund 150€ bis 400€ für eine Ferienimmobilie rechnen.

Nicht übersehen werden dürfen schließlich auch die Kosten des Urlaubs selbst: Der Linienflug zum fernen Urlaubsort ist oft wesentlich teurer als ein Charter­ticket, das zusammen mit an­deren Reiseleistungen gebucht wird. Aus diesem Grund sollten Sie stets vor dem Immobilienkauf die Anreisemöglichkeiten und -kosten prüfen. Wird eine Region nur von wenigen Fluggesellschaften angeflogen, sollten Sie zudem feststellen, ob der bestehende Flugplan möglicherweise in absehbarer Zeit eingeschränkt werden könnte – was letztlich zu erheblichen Mehrkosten und verlängerten An­reisezeiten führen kann.

Auch die Selbstverpflegung oder der regelmäßige Restaurantbesuch wird – gerade an südlichen Stränden – oftmals teurer sein als die Halbpension in einem guten Hotel. Darüber hinaus fallen weitere „Kleinbeträge“ an, angefangen von dem aufgrund der abgelegenen Lage möglicherweise erforderlichen Mietwagen bis hin zu den Kosten für Liegestuhl und Sonnenschirm am Strand, die sich allein schon auf bis zu 30€ pro Tag belaufen können. Schließlich ist zu bedenken, dass ein Urlaub in den eigenen vier Wänden zwar sicher seinen Reiz hat, andererseits aber die Familie höhere Belastungen, z.B. für die Sauberhaltung und die Mahlzeiten, in Kauf nehmen muss. Belastend kann es im Übrigen auch sein, wenn die Ferien­immobilie während der Zeit der Nichtnutzung immer wieder von Dieben geplündert wird – was beispielsweise auch in vermeintlich sicheren Regionen wie etwa der Toskana oder im Westen Frankreichs vorkommen kann.

Um die Kosten zu reduzieren, propagieren clevere Verkäufer gerne die mögliche Vermietung. Dies kann sich durchaus lohnen, selbst wenn damit eine erhöhte Abnutzung verbunden ist. Aber auch hier ist Vorsicht geboten, denn nicht in jedem Fall ist die Vermietung gesetzlich erlaubt. Stehen dann die Urlauber vor polizeilich versiegelten Türen, ist Ärger programmiert. Gerade spanische Behörden gehen gerne gegen ausländische Ferienhauseigner vor, sieht man doch in der Überlassung des Ferienapartments selbst an Verwandte oder Freunde einen Verstoß gegen die spanischen Vorschriften.

Zusätzlich sind hier auch die Steuern zu beachten. Während Käufer bei einer Ferienimmobilie im Inland bei geschickter Vertragsgestaltung steuerliche Vorteile in Anspruch nehmen können und zudem auch bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer begünstigt werden, sieht die Lage bei Auslandsimmobilien wesentlich ungünstiger aus: Gerade bei der Erbschaftsteuer greifen viele Staaten kräftig in die Taschen der Investoren, aber auch Mieteinnahmen werden regelmäßig und manchmal sogar doppelt – also im Reiseland und in Deutschland – besteuert.

Im günstigsten Fall können die Regelungen eines bestehenden Doppelbesteuerungsabkom­mens infrage kommen. Danach werden Immobilien in dem Land besteuert, in dem sie liegen („Belegenheitsprinzip“). Das ist meist günstiger als bei einer Besteuerung in Deutschland. In jedem Fall gilt hierzulande jedoch ein Progressionsvorbehalt, nach dem auch die ausländischen positiven Einkünfte bei der Festlegung des deutschen Steuer­satzes berücksichtigt werden müssen, selbst wenn der deutsche Fiskus hiervon keinen Anteil erhält. Vorteile bietet ein Doppelbesteuerungsabkommen also dann, wenn der Anleger mit seiner Immobilie positive Einkünfte erzielt und die ausländische Steuer deutlich niedriger ist als die deutsche Steuer.

Dies allein zeigt aber schon, dass der Urlaub in den eigenen vier Wänden nicht unbedingt billig ist. Rechnet man bei einem 80.000-€-Objekt zu den jährlichen Nebenkosten von rund 2.500€ auch die entgangene Eigenkapitalverzinsung von 3%, summieren sich die Gesamtkosten schnell auf fast 5.000€ im Jahr – und für dieses Geld gibt es durchaus auch schon einen schönen Urlaub im Vier- oder Fünf-Sterne-Hotel vor Ort. Vor dem Einstieg sollte man also alle Aspekte sehr genau prüfen und nur dann einen Vertrag unterschreiben, wenn man sich absolut sicher ist, dass mit der Ferienimmobilie das „Traumhaus“ gefunden wurde. Insbesondere im Fall bestehender Sprach- und Rechtsbarrieren ist die Einschaltung von Experten vor Ort unverzichtbar.