Umsatzsteuer: Verkauf eines Geschäftshauses

Der Verkauf eines unbebauten oder bebauten Grundstücks kann auch eine nicht umsatzsteuerbare (sog.) Geschäftsveräußerung darstellen. Das hat zur Folge, dass der Vorgang weder umsatzsteuerfrei noch umsatzsteuerpflichtig ist. Frau Schlesig müsste auch keine Vorsteuer an das Finanzamt zurückzahlen, weil dann eine etwaige Vorsteuerberichtigungspflicht vom Käufer zu beachten wäre. Das heißt: Nutzt der Erwerber das Gebäude künftig weiter für umsatzsteuerpflichtige Zwecke, trifft ihn keine Berichtigungspflicht. Verwendet er das Objekt allerdings im Rahmen des zehnjährigen Überwachungszeitraums zur Ausführung umsatzsteuerfreier Umsätze, muss er die anfänglich von Frau Schlesig gezogene Vorsteuer anteilig an das Finanzamt zurückzahlen.

Ob der Verkauf des Hauses tatsächlich eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung darstellt, hängt in erster Linie von den weiteren Aktivitäten des Käufers ab. Nutzt der Erwerber das Gebäude dauerhaft als Miet­objekt und tritt er in die bestehenden Mietverhältnisse ein, ist von einer Geschäftsveräußerung auszugehen. Beabsichtigt der Erwerber, das Objekt für eigengewerbliche Zwecke zu nutzen oder alsbald wieder gewinnbringend zu veräußern, führt er nicht das frühere Vermietungsunternehmen fort, sodass es sich um einen umsatzsteuerbaren Erwerbsvorgang handeln dürfte, der entweder umsatzsteuerfrei oder – bei ausgeübter Option – umsatzsteuerpflichtig ist.

Da bei Vertragsabschluss oft nicht sicher beurteilt werden kann, ob die Finanzverwaltung von einer Geschäftsveräußerung oder einem umsatzsteuerbaren Umsatz ausgeht (schließlich hängt dies vom weiteren Verhalten des Käufers ab), sollte die vertragliche Regelung beide Fälle abdecken. Eine gängige Vertragsklausel lautete bisher wie folgt: „Für den Fall, dass die Finanzverwaltung das Vorliegen der Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung im Sinne des §1 Absatz 1a Umsatzsteuergesetz endgültig verneint, optiert der Verkäufer vorsorglich zur Umsatzsteuerpflicht nach §9 Absatz 1 Umsatzsteuergesetz.“

Zwischenzeitlich hat das Bundesfinanzministerium klargestellt, dass die obige Steuerklausel nicht zielführend ist, weil sie eine „steuerschädliche“ Bedingung enthält (...für den Fall, dass...)¹⁾. Steuerlich unproblematisch ist nur eine unbedingt formulierte Klausel, sofern die Beteiligten in einem ersten Schritt davon ausgehen, dass eine Geschäftsveräußerung vorliegt.

Es empfiehlt sich daher folgende (oder ähnliche) Formulierung, die allerdings in jedem Fall nochmals mit dem steuerlichen Berater besprochen werden sollte: „Die Parteien erklären gleichzeitig und unbedingt, dass der Veräußerer auf die Umsatzsteuerfreiheit des §4 Nr. 9 Buchstabe a Umsatzsteuergesetz für Grundstückslieferungen nach §9 Absatz 1 Umsatzsteuergesetz verzichtet.“

Hinweis: Verständigen sich Verkäufer und Käufer auf eine Geschäftsveräußerung und unterbleibt die ergänzende Regelung zur Option, besteht ein hohes Umsatzsteuerrisiko. Verneint näm­lich die Finanzverwaltung bei einer späteren Betriebsprüfung die Geschäftsveräußerung, ist der Verkauf mangels wirksamer Option zur Umsatzsteuerpflicht womöglich zwingend umsatzsteuerfrei. Dies würde im obigen Beispiel zu der bereits beschriebenen Vorsteuerrückzahlung von immerhin 76.000€ führen.