Wichtige Aspekte rechtssicher gestalten

Von der gewissenhaften Klärung der individuellen wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse hängt ab, unter welchen Bedingungen die Apotheke auf den Käufer übertragen wird. Damit Sie optimal vorbereitet sind, machen wir Sie nachfolgend mit den besonders wichtigen rechtlichen Fragestellungen vertraut.

Der Gegenstand des Kaufvertrags muss eindeutig benannt werden. Beim Apotheken-Kaufvertrag geht es um den Apothekenbetrieb als Unternehmen im Ganzen. Kaufgegenstand ist somit

• der Firmenwert des Apothekenbetriebs,

• die vorhandene Geschäftseinrichtung,

• die sonstigen zur Apotheke gehörenden Vermögenswerte wie z.B. Schutzrechte (Patente) oder Markenrechte etwa am Firmennamen, soweit sie dem Verkäufer gehören, oder sonstige den Apothekenbetrieb betreffende Zertifikate,

• der Warenbestand.

Ein weiteres wesentliches Element ist die Apotheken-Stammkunden-Beziehung, die wirtschaftlich wertvoll ist und nicht ohne Weiteres auf einen Nachfolger übertragen werden kann. Bloße vorherige Hinweise auf den Übergang der Apotheke (z.B. mittels eines Schilds an der Eingangstür) genügen nicht, um den Zugriff des Nachfolgers auf die bestehenden Kundendaten zu rechtfertigen. Vielmehr müssen die Betroffenen – sobald die Person des Übernehmers feststeht – bei ihrem Apothekenbesuch um ihr Einverständnis gebeten werden.

Die Einigung über den Kaufpreis ist essenzieller Bestandteil des Kaufvertragsabschlusses. Eine sorgfältige Apothekenbewertung ist dabei Aufgabe eines Fachmanns.

Die nach der Übertragung eintretende Unrentabilität fällt nach der gesetzlichen Wertung in die Risikosphäre des Käufers. Jedoch tauchen in Apotheken-Kaufverträgen vermehrt umsatz- bzw. ertragsorientierte Anpassungsklauseln hinsichtlich des Kaufpreises auf. Solche Anpassungsklauseln sollen das Risiko des Käufers in gesundheitswirtschaftlich unsicheren Zeiten mindern. Vor dem Hintergrund des §8 Satz 2 Apothekengesetz (ApoG), der umsatz- und gewinnorientierte Vergütungen für den überlassenen Apothekenbetrieb verbietet, könnten Zweifel an der Zulässigkeit einer derartigen Vereinbarung aufkommen. Sofern eine Anpassung des Kaufpreises jedoch ausschließlich im Fall der negativen Entwicklung zugunsten des Käufers stattfinden soll, dürfte dies zulässig sein.

Käufer und Verkäufer müssen sich auf einen Übergabestichtag einigen. Dieser dient zugleich als Haftungsregelung. Der Verkäufer haftet für die Leistungen, die bis zum Stichtag erbracht wurden. Für alle danach erbrachten Leistungen haftet der Nachfolger. Wird der Nachfolger für Leistungen in Anspruch genommen, die der ehemalige Inhaber zu verantworten hat, hat der Nachfolger diesem gegenüber insoweit einen Freistellungsanspruch.

Eine zentrale Frage der Vertragsgestaltung ist die Regelung der Gewährleistung des Verkäufers. Dieser hat eine revisionsfähige Apotheke zu übergeben, später festgestellte Mängel gehen grundsätzlich zulasten des Käufers. Daher besteht ein gesteigertes Bedürfnis, die Einhaltung aller gesetzlichen Erfordernisse in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang zum Übernahmestichtag zu überprüfen.

In der Regel besteht das Interesse des Verkäufers darin, seine Gewährleistungspflichten weitgehend auszuschließen, während es im Interesse des Käufers liegt, möglichst viele Eigenschaften als zugesichert festschreiben zu lassen. Weitgehende Beschränkungen der Gewährleistung in Bezug auf „Mängel“ sind üblich. Verschweigt der Verkäufer aber beim Verkauf Faktoren, die er redlicherweise hätte kundtun müssen, so ist ein vereinbarter Haftungsausschluss unwirksam und der Käufer hat Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrags und Schadensersatz.

Von elementarer Bedeutung für den Nachfolger ist, dass der Inhaber nach dem Verkauf seiner Apotheke nicht im gleichen Ort oder eine Ortschaft weiter eine neue Apotheke eröffnet. Übernehmer, die „auf Nummer sicher“ gehen wollen, vereinbaren im Vertrag bei Verstößen gegen das Wettbewerbsverbot eine empfindliche Vertragsstrafe. Wichtig ist die genaue Bestimmung des räumlichen und sachlichen Vertragsgebiets sowie die Dauer des Wettbewerbsverbots.

Solche Bestimmungen sind allerdings mit Vorsicht zu behandeln, denn es besteht die Gefahr, dass eine überzogene Regelung die Konkurrenzklausel als solche unwirksam macht. Auszugehen ist von einer Begrenzung der zeitlichen Dauer des Konkurrenzverbots auf maximal zwei bis drei Jahre. Die örtliche Begrenzung richtet sich nach dem jeweiligen Einzugsbereich der Apotheke. Wer sichergehen will, die vertragliche Regelung auch im Streitfall durchsetzen zu können, sollte sich eher an den unteren Grenzen orientieren.

Wer seine Apotheke verkauft, überträgt damit gleichzeitig die laufenden Verträge. Das gilt nicht nur für die Arbeitsverhältnisse, sondern auch für andere Verträge. Grundsätzlich übernimmt der Käufer einer Apotheke alle Rechte und Pflichten der auf ihn übergegangenen Vertragsverhältnisse, wobei noch die Ablehnung durch den Vertragspartner je nach Vertragslage ins Kalkül gezogen werden muss.

Bei der Übernahme von Arbeitnehmern haben die Beteiligten im Grundsatz keinen Gestaltungsspielraum; die gesetzliche Vorschrift des §613a BGB lässt die Arbeitsverhältnisse unmittelbar vom Verkäufer auf den Käufer übergehen. Eine Kündigung aufgrund des Betriebsübergangs ist nicht möglich. Der Apothekenverkäufer muss seine Angestellten möglichst frühzeitig über den Verkauf unterrichten. In der Praxis sind Erwerber häufig daran interessiert, nicht alle Arbeitnehmer, sondern nur einen bestimmten Teil zu übernehmen. Der rechtlich unangreifbare Weg zur „Reduzierung“ der Arbeitnehmer vor einem Übergang geht über freiwillige Vereinbarungen. Derartige Aufhebungsvereinbarungen werden jedoch selten ohne Abfindungsregelungen geschlossen.

Neben den Arbeitsverträgen müssen auch die anderen für den Apothekenbetrieb wichtigen Verträge im Kaufvertrag aufgenommen werden. Nur so gehen sie mit dem Betrieb auf den Käufer über. Das gilt für Miet- und Leasingverträge, etwa für die Computer- und Telefonanlage. Auch Wartungsverträge müssen aufgeführt werden. Dasselbe gilt für Abonnements über Fachliteratur. Solche Details werden von den Vertragspartnern nicht immer bedacht. In jedem Fall schafft die detaillierte Auflistung Sicherheit für beide Seiten. Alle Verträge, die im Kaufvertrag nicht aufgeführt sind, bleiben beim Altbesitzer. Der Käufer muss, selbst wenn er die Verträge übernimmt, nicht alle Verträge ohne Änderungen weiterführen. Oft bestehen zeitlich befristet Sonderkündigungsrechte.

Es empfiehlt sich, die Wirksamkeit des Kaufvertrags von dem sicheren Abschluss eines langfristigen Mietvertrags als Bedingung abhängig zu machen. Denn der Abschluss eines Mietvertrags zu angemessenen Konditionen hat beim Apothekenkauf eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung.

Dr. Bettina Mecking, Justiziarin der Apothekerkammer Nordrhein, Fachanwältin für Medizinrecht, 40213 Düsseldorf, E-Mail: b.mecking@aknr.de

Mustervertrag online

Einen ausführlichen Mustervertrag mit Erläuterungen, der Sie für die Regelungsnotwendigkeiten beim Kauf bzw. Verkauf einer Apotheke sensibilisieren soll, finden Sie hier als PDF zum Download oder im Bereich „Musterverträge“.