Immobilie als Kapitalanlage: Steuerliche Auswirkungen von Leerständen

Leer stehende Immobilien können insbesondere bei der Einkommensteuer zu Problemen führen, weil die Finanzverwaltung dann sehr genau prüft, ob für die Zeiten des Leerstands ein Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung weiterhin möglich ist¹⁾. Vermieter müssen dann alles daransetzen um zu „beweisen“, dass sie nach wie vor bzw. erstmals die Absicht haben, das Objekt zu vermieten. Leerstände sind darüber hinaus auch bei der Grundsteuer von Interesse und bei der Zweitwohnungsteuer, die in den letzten Jahren mehr und mehr in den Fokus rückt.

Grundsteuererlassanträge führen in der breiten Öffentlichkeit nach wie vor ein Schattendasein, obwohl das Gesetz hier klare Regelungen vorgibt²⁾. So wird die Grundsteuer in Höhe von 25% erlassen, wenn der normale Rohertrag von bebauten Grundstücken um mehr als 50% gemindert ist und der Steuerschuldner (Vermieter) dies nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des Rohertrags 100%, ist die Grundsteuer sogar in Höhe von 50% zu erlassen.

Ein Grundsteuererlass setzt voraus, dass der Steuerpflichtige zwingend bis zum 31.März des Folgejahres einen entsprechenden Antrag bei der zuständigen Gemeinde stellt. Der Erlassantrag für die Grundsteuer des Jahres 2014 muss daher bis zum 31.März 2015 bei der Gemeinde-/Stadtverwaltung vorliegen. In Berlin, Bremen und Hamburg sind die Finanzämter zuständig.

Hinweis: Hauseigentümer haben nachzuweisen, dass sie sich nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Räume bemüht haben. Dabei brauchen sie nicht zum „billigen Jakob“ zu werden, denn nach Ansicht des Bundesfinanzhofs genügt es für den Nachweis der ernsthaften Vermietungsabsicht, dass sie das Objekt innerhalb der Spanne eines marktgerechten Mietzinses anbieten.

Auch wenn immer mehr Gemeinden dazu übergehen, eine Zweitwohnungsteuer als kommunale Aufwandsteuer zu erheben, setzen sich viele Betroffene nicht näher mit der Thematik auseinander. Besteuert wird regelmäßig das bloße Innehaben einer Wohnung (Zweitwohnung) neben einer Hauptwohnung. Häufig wird die Zweitwohnung mit der Nebenwohnung nach dem Melderecht gleichgesetzt.

Das Bundesverwaltungsgericht hat kürzlich entschieden, dass eine Zweitwohnungsteuer für leer stehende Immobilien nicht erhoben werden darf, wenn sie ausschließlich als Kapitalanlage und nicht auch für eigene Wohnzwecke bzw. als Wohnung für Angehörige vorgehalten werden³⁾. Zwar dürfe eine Gemeinde zunächst von der Vermutung ausgehen, dass eine „Zweitwohnung“ auch bei zeitweiligem Leerstand der persönlichen Lebensführung dient und daher zweitwohnungsteuerpflichtig ist. Allerdings kann der „Steuerpflichtige“ diese Vermutung entkräften, wenn er seinen Entschluss, die Wohnung ausschließlich zur Kapitalanlage zu nutzen (Vermietungsabsicht!), belegen kann. Anders ausgedrückt: Praktisch ist irgendwie nachzuweisen, dass die Wohnung nicht für die eigene, persönliche Lebensführung vorgehalten wird.

Hinweis: Dieser Nachweis kann nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht nur durch mehr oder wenigerregelmäßige Vermietungen geführt werden, sondern beispielsweise auch durch eine nachprüfbare Dokumentation, dass in der „Zweitwohnung“ während der Leerstandszeiten keine Verbrauchskosten wie Strom oder Wasser angefallen sind – insbesondere bei lange Zeit leer stehenden Objekten.

1) Vgl. hierzu ausführlich AWA-Ausgabe Nr. 5 vom 1.März 2013, Seite 18.

2) Vgl. ausführlich AWA-Ausgabe Nr. 4 vom 15.Februar 2013, Seite 17.

3) Vgl. Urteile vom 15.Oktober 2014, Aktenzeichen 9 C 5.13 und 9 C 6.13.