Immobilienübertragungen: Einkommensteuerliches Gestaltungspotenzial gezielt nutzen

Kommen vermietete Immobilien in die Jahre, sind sie aus steuerlicher Sicht meist nicht mehr sonderlich attraktiv. So ist die Abschreibung nach einer 40- bzw. 50-jährigen Nutzungsdauer regelmäßig ausgelaufen, ebenso die Finanzierung. Bei solchen Rahmenbedingungen drängen sich steuerliche Gestaltungsüberlegungen geradezu auf, insbesondere, wenn gut situierte Eltern auch mit dem Gedanken spielen, ihren Sprösslingen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge etwas Gutes zu tun.

Hinweis: Vor diesem Hintergrund werden nachfolgend Vorteile/Gestaltungsalternativen durch unentgeltliche, teilentgeltliche oder vollentgeltliche Immobilienübertragungen aufgezeigt. Allein die Verlagerung der Mieteinkünfte von gut verdienenden Eltern mit hohem Einkommensteuersatz auf „weniger gut verdienende“ Kinder mit geringer Steuerprogression kann die Steuerbelastung unterm Strich bereits erheblich reduzieren.

Bei einer Schenkung an die Kinder wird kein neues Abschreibungspotenzial geschaffen, weil der Empfänger keine Anschaffungskosten aufwenden musste. Sollte das übertragene Objekt allerdings noch nicht vollständig abgeschrieben sein, kann der neue Eigentümer die Abschreibungen des bisherigen Besitzers fortführen. Gegebenenfalls sind etwaige Notar- und Gerichtsgebühren (Anschaffungsnebenkosten) beim neuen Eigentümer als Abschreibungen zu berücksichtigen¹⁾.

Ein wesentlicher Vorteil von unentgeltlichen Übertragungen ist die Tatsache, dass diese steuerlich betrachtet nicht als „Anschaffung“ gelten und deshalb die Steuerfalle des „anschaffungsnahen Aufwands“²⁾ außer Acht gelassen werden kann. Soll heißen: Größere Erhaltungsaufwendungen, die ja gerade bei älteren Objekten zu erwarten sind, führen innerhalb der ersten drei Jahre auch bei Überschreitung der 15%-Grenze nicht automatisch zu Herstellungskosten, die nur über die Abschreibung zu berücksichtigen wären.

Hinweis: Natürlich müssen bei unentgeltlichen Übertragungen etwaige schenkungsteuerliche Belastungen beachtet werden. Aber auch aus diesem Blickwinkel sind (frühzeitig ausgeführte) Schenkungen häufig attraktiv, weil die persönlichen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerfreibeträge nach zehn Jahren erneut genutzt werden können.

Muss der „Erwerber“ nicht den vollen Preis zahlen, liegt steuerlich betrachtet regelmäßig ein teilentgeltlicher Erwerb vor. Zu einem teilentgeltlichen Erwerb kommt es auch dann, wenn der Übertragende kein Geld fordert, der „Beschenkte“ allerdings potenzielle Miterben „auszahlen muss“ (Gleichstellungsgeld).

Beispiel: Apothekerin Fahrenhorst überträgt ihr voll abgeschriebenes und vermietetes Mehrfamilienhaus im Wert von 750.000€ (davon entfallen 600.000€ auf das Gebäude und 150.000€ auf das Grundstück) auf ihre Tochter. Diese muss nach den vertraglichen Regelungen ihren Bruder „auszahlen“ und leistet deshalb ein Gleichstellungsgeld von 375.000€.

Die Zahlung an den Bruder führt aus Sicht der Tochter zu steuerrelevanten Anschaffungskosten. Ohne besondere Gestaltung würde das Finanzamt den Betrag von 375.000€ allerdings in einen Grund- und Boden- sowie einen Gebäudeanteil aufteilen. Daraus ergäbe sich dann, dass lediglich 300.000€ (375.000€ x 600/750) abgeschrieben werden könnten, weil der Grundstücksanteil nicht abnutzbar und damit auch nicht abschreibbar ist.

Gestaltungsmöglichkeit 1: Die Beteiligten können im Übertragungsvertrag gezielt regeln, dass das Gleichstellungsgeld (Zahlung an den Bruder) nur für das steuerlich gesondert zu beurteilende Wirtschaftsgut „Gebäude“ gezahlt wird und nicht anteilig auf den Grund und Boden entfällt. Dies ist zumindest dann möglich, wenn das Gezahlte nicht den Verkehrswert des jeweiligen Wirtschaftsguts übersteigt. Da der Verkehrswert des Gebäudes 600.000€ beträgt und die Tochter lediglich 375.000€ gezahlt hat, kann sie ihre Geldzahlung gezielt und in vollem Umfang dem abschreibbaren Gebäude zuordnen.

Gestaltungsmöglichkeit 2: Im obigen Beispiel könnte die Mutter ihrer Tochter ein Darlehen für die Finanzierung der Zahlung von 375.000€ geben. Die zu zahlenden Zinsen wären dann bei den Vermietungseinkünften der Tochter voll als Werbungskosten abzugsfähig, während sie bei der Mutter lediglich der (günstigen) Abgeltungssteuer unterliegen. Die günstige Abgeltungsbesteuerung kommt zumindest immer dann in Betracht, wenn der Darlehensnehmer (z.B. Kind) nicht in einem Abhängigkeitsverhältnis zum Darlehensgeber (z.B. Eltern) steht³⁾.

Hinweis: Ein steuerschädliches Abhängigkeitsverhältnis wird man bei volljährigen Kindern mit nennenswerten eigenen Einkünften regelmäßig ausschließen können.

In den meisten Fällen werden Eltern für Immobilienübertragungen an die Kinder nicht den tatsächlichen Verkehrswert als Kaufpreis verlangen. Tun sie es doch, entstehen für den Erwerber Anschaffungskosten in entsprechender Höhe, die steuerwirksam abgeschrieben werden können, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Natürlich lässt sich auch eine vollentgeltliche Übertragung mit einer Darlehensgewährung der Eltern an das Kind kombinieren (siehe oben). Dies kann nicht zuletzt wegen des derzeit niedrigen „Guthabenzinsniveaus“ für beide Seiten attraktiv sein.

Hinweis: Ein Immobilienerwerb von den Eltern kann darüber hinaus den Vorteil haben, dass man als Käufer das Objekt regelmäßig gut kennt und allein deswegen vor unliebsamen Überraschungen weitgehend geschützt ist.

1) Vgl. Bundesfinanzhof, Urteil vom 9. Juli 2013, Aktenzeichen IX R 43/11.

2) Vgl. AWA-Ausgabe Nr. 1 vom 1. Januar 2008, Seite 18.

3) Vgl. ausführlich AWA-Ausgabe Nr. 23 vom 1. Dezember 2014, Seite 17.