Typische rechtliche Stolpersteine (er)kennen

In der Praxis benötigt ein Apothekeninhaber einen schriftlichen von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Mietvertrag nebst allen wesentlichen Vertragsbestandteilen (z.B. Lageplan oder Planungsskizzen bei einer neu zu errichtenden Apotheke). Spätere Änderungen sind in Form schriftlicher, chronologisch geordneter Nachträge festzuhalten.

Die Vereinbarung von Umsatzmieten ist im Einzelhandel durchaus üblich. Dieser Weg ist bei Mietverträgen über Apotheken verwehrt, denn §8 des Apothekengesetzes (ApoG) untersagt eine Umsatzmietregelung.

Wenn beide Parteien im Vertrag vereinbaren, in den Mieträumen eine Apotheke zu betreiben, muss der Vermieter dafür einstehen, dass die Räume sich in einem Zustand befinden, der die Umsetzung dieses Vorhabens ermöglicht – und zwar zu Beginn des Mietverhältnisses und während dessen Dauer. Die Raumkonfiguration von Apotheken wird vor allem in der Apothekenbetriebsordnung (ApoBetrO) detailliert vorgeschrieben. Diese Besonderheiten sind in der allgemeinen Immobilienbranche nicht immer hinlänglich bekannt, wodurch Missverständnisse bei der Abwicklung des Mietverhältnisses programmiert sind.

Grundsätzlich hat der Vermieter die Pflicht, die vermieteten Räume in dem vertraglich geschuldeten Zustand zu halten. Dies betrifft sowohl die Instandhaltung, d.h. die Wartung und Inspektion, als auch die Instandsetzung, d.h. die Wiederherstellung des vertraglich geschuldeten Zustands etwa bei technischen Mängeln. Im Regelfall sind lediglich Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragbar. Diese umfassen etwa das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizrohre, von Innentüren und Fenstern sowie die Reinigung der Fußböden. Unzulässig ist die früher übliche Bindung der Schönheitsreparaturen an starre Fristen.

Vor dem Hintergrund, dass der Apothekenmietvertrag über einen langen Zeitraum bestehen soll, ist bereits bei Abschluss darauf zu achten, dass man sich als Mieter das Recht zur Untervermietung bzw. zur Weitergabe des Mietvertrages an Dritte einräumen lässt. Formularmietverträge für Gewerberäume sehen regelmäßig vor, dass der Mieter zur Untervermietung oder sonstigen Überlassung der Mieträume an einen Dritten nur mit Zustimmung des Vermieters berechtigt ist. Dieser existenziell wichtige Aspekt ist bei einem Mietvertrag über Apothekenräume anders zu regeln. Hier sollte der Vermieter nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters oder des Dritten (z.B. Vermögenslosigkeit, Straffälligkeit) der konkreten Vermietung widersprechen dürfen.

So sichert sich der Mieter die Möglichkeit, dass ein Käufer oder Pächter der Apotheke problemlos in den Mietvertrag eintreten kann. Die Verpachtungsmöglichkeit hat nicht nur für ältere Betriebsinhaber Bedeutung, auch jüngere Betriebsinhaber müssen etwa für den Fall einer vorzeitigen Berufsunfähigkeit oder für den Todesfall Vorkehrungen treffen.

Dem Vermieter darf ein Verzicht auf Konkurrenzhandlungen auferlegt werden. Hingegen ist eine vertragliche Verpflichtung des Mieters von Apothekenbetriebsräumen gegenüber dem Vermieter unzulässig, während der Dauer des Mietvertrags und nach dem Auszug innerhalb eines bestimmten Zeitraums in einem festgelegten Umkreis oder Einzugsbereich der Apotheke keine andere Apotheke zu betreiben.

Dieses gehört zu den Klauseln, die heutzutage in einen Apothekenmietvertrag eingefügt werden, um dem Risiko nicht absehbarer Veränderungen im Gesundheitswesen Rechnung zu tragen. Es handelt sich insofern um ein einseitiges Recht des Mieters, das für den Fall ausgehandelt wird, dass sich der Apothekenbetrieb nicht mehr rentiert und Zahlungsschwierigkeiten auftreten. Für den Vermieter hat diese Regelung den Vorteil, dass ihm keine größeren Mietrückstände entstehen, sondern er die Chance erhält, die Räume anderweitig zu vermieten.

Für den Fall des Todes des Mieters sieht das Mietrecht selbst nur unzureichende Vorkehrungen zum Schutz der Erben vor. Grundsätzlich gilt auch für Apothekenbetriebsräume §580 BGB, wonach sowohl die Erben als auch der Vermieter berechtigt sind, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls zu kündigen. Die Überlegungsfrist der Erben für die Ausübung der außerordentlichen Kündigung sollte von einem Monat auf drei Monate verlängert werden.

Zusätzlich sollte schon bei Abschluss des Mietvertrags das gesetzliche Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen werden, während dasjenige der Erben beibehalten werden sollte. Die Erben benötigen ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag, um ihnen sämtliche Handlungsoptionen hinsichtlich der weiteren Apothekenverwendung zu eröffnen. Ohne eine solche Regelung könnten sie die Apotheke weder verpachten noch verkaufen.

Viele Apothekenleiter haben den Wunsch, irgendwann Eigentümer des Apothekengebäudes oder jedenfalls der Apothekenräumlichkeiten zu werden. Der Vermieter kann dem Mieter in diesem Zusammenhang – mit notarieller Beurkundung – zwei unterschiedlich starke Rechte einräumen:

• Bei der Gewährung eines Ankaufsrechts verpflichtet sich der Eigentümer des Gebäudes, dieses bei einem beabsichtigten Verkauf zuerst dem Ankaufsberechtigten anzubieten. Erst wenn dieser abschließend erklärt, das Eigentum nicht zu einem von einem neutralen Gutachter bestätigten fairen Verkehrswert übernehmen zu wollen, darf es anderen Interessenten angeboten werden.

• Häufiger wird ein weniger stark bindendes Vorkaufsrecht eingeräumt, dessen Vereinbarung keiner Beteiligung eines Notars bedarf. Hier erklärt sich der Vermieter bereit, im Verkaufsfall dem Mieter die Verkaufskonditionen offenzulegen. Dieser kann dann entscheiden, ob er das Eigentum zu den allgemeinen Bedingungen erwerben und insbesondere den Kaufpreis zahlen will, der auch von anderer Seite geboten wird. Der Vermieter ist hier nur verpflichtet, bei gleichlautenden Angeboten seinen Mieter als zukünftigen Eigentümer vorzuziehen.

Meist sind in den Mietverträgen auch Betretungsrechte des Vermieters geregelt. Diesbezüglich bestehen seitens mancher Erlaubnisbehörden aus Gründen der nicht hinreichenden Gewährleistung der Arzneimittelsicherheit apothekenrechtliche Bedenken. Diesen kann dadurch Rechnung getragen werden, dass die eingeräumten Betretungsrechte ausschließlich im Beisein des Mieters oder bei seiner Abwesenheit im Beisein eines vom Mieter bestellten Vertreters ausgeübt werden dürfen.

Dr. Bettina Mecking, Justiziarin der Apothekerkammer Nordrhein, Fachanwältin für Medizinrecht, 40213 Düsseldorf, E-Mail: b.mecking@aknr.de

Mustervertrag online

Einen ausführlichen Mustervertrag mit Erläuterungen, der Sie für die Regelungsnotwendigkeiten beim Mieten einer Apotheke sensibilisieren soll, finden Sie hier als PDF zum Download.