Grunderwerbsteuer:Einheitliches Vertragswerk bei Anbaukosten

Die Grunderwerbsteuersätze steigen stetig¹⁾. Für „Häuslebauer“ kann die Steuer zu enormen Zusatzbelastungen führen, insbesondere, wenn nicht nur der Grundstückskaufpreis, sondern auch noch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden. Das passiert immer dann, wenn die Finanzverwaltung von einem sog. einheitlichen Vertragswerk ausgeht. Dabei wird dem Steuerpflichtigen unterstellt, dass eine besondere Verknüpfung zwischen Grundstück und Bauvertrag besteht und die am Kauf beteiligten Personen entsprechend zusammengewirkt haben²⁾.

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist die „Gegenleistung“ des Erwerbers. Diese kann regelmäßig dem Grundstückskaufvertrag entnommen werden. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der Erwerbsvorgang aus grunderwerbsteuerlicher Sicht auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand („bebautes Grundstück“).

Hinweis: Dies wird insbesondere dann unterstellt, wenn der Grundstückserwerber spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags den Grundstücksverkäufer oder einen von diesem vorgeschlagenen Dritten mit dem Bau beauftragt.

Vielfach sind die Fälle allerdings nicht eindeutig und es entbrennt Streit mit der Finanzverwaltung über die Höhe der Grunderwerbsteuer. Hierzu ein Beispiel: Ein Steuerpflichtiger erwarb von einem Bauträger ein Grundstück, auf dem der Bauträger ein Einfamilienhaus als Rohbau mit Verklinkerung, Dachstuhl, Dacheindeckung nebst Regenrinne und Regenfallrohren nach Maßgabe der als Anlage zum Vertrag genommenen Baubeschreibung und Pläne zu errichten hatte. Den weiteren Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung sollte der Erwerber nach dem Vertrag in eigener Regie, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durchführen. Der Bauträger zeigte dem Bauamt den Baubeginn an und benannte als Bauleiter ein externes Bauleitungsbüro.

Bis zur Fertigstellung wurden insbesondere folgende Arbeiten durch das Bauleitungsbüro vergeben und von externen Handwerkern erbracht:

• Fenster, Haustüren und Rollläden für 45.000€,

• Fliesenleger für 7.500€,

• Maler- und Tapezierarbeiten für 5.000€,

• Bodenbeläge für 10.000€,

• Elektroarbeiten für 30.000€,

• Sanitär, Heizung für 50.000€,

• Schlosserarbeiten für 5.000€.

Nach Ansicht des Finanzamts hat der Grundstückserwerber aufgrund des tatsächlichen Zusammenwirkens zwischen dem Bauträger und dem Bauleitungsbüro, das dem Steuerpflichtigen Handwerker für den Innenausbau empfohlen und diese überwacht hat, ein bezugsfertiges Gebäude erhalten. Die Grunderwerbsteuer wird deshalb auch für die Kosten des Innenausbaus festgesetzt.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 3. März 2015³⁾ für solche und ähnliche Fälle Folgendes klargestellt:

• Die Ausbaukosten sind in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen, soweit die vom Erwerber mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen schon bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags zur Veräußererseite gehörten und dem Erwerber vor diesem Zeitpunkt die Ausbauarbeiten konkret benannt wurden. Außerdem muss hinzukommen, dass die Arbeiten bereits zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten wurden und der Erwerber diese Angebote später unverändert oder mit geringen Abweichungen übernommen hat.

• Fehlt es hinsichtlich der Ausbaumaßnahmen an einem derartigen in personeller, inhaltlicher und finanzieller Hinsicht konkreten Angebot vor Abschluss des Kaufvertrags, können die Arbeiten – ebenso wie Eigenleistungen – nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer miteinbezogen werden.

Hinweis: Reine Vorplanungen des Grundstücksveräußerers oder Dritter begründen als solche kein einheitliches Vertragswerk. Vielmehr muss der Veräußerer oder die mit ihm verbundene Veräußererseite (z.B. Handwerker) im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs bereits zum weiteren Ausbau verpflichtet sein.

In vergleichbaren Fällen muss natürlich argumentiert werden, dass das Bauleitungsbüro lediglich vomBauträger empfohlen wurde und dass vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück für den Innenausbau keine konkrete Planung und keine Angebote zu einem konkreten Preis vorgelegen haben. Weiterhin sollte im Idealfall dargelegt werden können, dass der Innenausbau individuell geplant und gestaltet wurde.

Zur Erinnerung: Bei angenommenen Ausbaukosten von 150.000€ und einem Grunderwerbsteuersatz von 6,5% (z.B. in NordrheinWestfalen), würde sich das Objekt um immerhin fast 10.000€ verteuern, sofern das Finanzamt ein einheitliches Vertragswerk bezüglich des Ausbaus annimmt.

Hinweis: Die Feststellungslast (objektive Beweislast) für die Tatsachen, die eine Einbeziehung der Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer rechtfertigen, trägt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs das Finanzamt. Das bedeutet: Die Behörde darf ein Zusammenwirken der Beteiligten nicht nur behaupten, sondern muss dafür zumindest in einem Klageverfahren konkrete Beweise, zumindest aber ausreichende Indizien vortragen.

1) Vgl. AWA-Ausgabe Nr. 4 vom 15. Februar 2015, Seite 3.

2) Vgl. AWA-Ausgabe Nr. 6 vom 15. März 2012, Seite 18.

3) Aktenzeichen II R 9/14.