Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen

Bauvorhaben werden regelmäßig ab der Planauslegung beim Bauamt öffentlich bekannt gegeben: im Bekanntmachungsteil der Tagespresse, im Internet auf den Seiten der Kommunen und durch Newsletter. Für überregionale Bauvorhaben wie z.B. einen U-Bahn-Bau werden eigene Organisationsstellen für das Baustellenmanagement eingerichtet.

Handlungsperspektiven für betroffene Apothekenbetreiber beginnen somit bereits vor dem Baubeginn in der Planungsphase. Die vorgeschriebene frühe Öffentlichkeitsbeteiligung ermöglicht es jedem, dessen Belange durch die Maßnahme berührt werden, während oder noch innerhalb von zwei Wochen nach Ende der Planauslegung Einwendungen zu erheben, um den Vorhabenträger zur Anpassung der Planung zu veranlassen. Diese werden an den Vorhabenträger übersendet, der eine eigene Stellungnahme abgibt. Im Anschluss daran findet ein Erörterungstermin mit allen Betroffenen statt.

Erst dann wird eine Entscheidung der Planfeststellungsbehörde über die Genehmigung des Bauvorhabens getroffen. Dies soll einen von Anfang an transparenten Verlauf der Baumaßnahme unterstützen. Darüber hinaus empfiehlt es sich, die Beratungsangebote der Industrie- und Handelskammer wahrzunehmen und sich mit anderen Betroffenen zusammenzuschließen. Nach Abschluss des Verwaltungsverfahrens kommen noch gerichtliche Rechtsbehelfe gegen den Planfeststellungs- oder den Genehmigungsbeschluss in Betracht.

Für Schäden an Gebäuden (z.B. Mauerrisse) oder Grundstücken (Erdrutsche, Überschwemmungen), verursacht durch Bauarbeiten, besteht ein Schadensersatzanspruch wegen Eigentumsverletzung u.a. aus §823 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Der Gewerbebetrieb ist grundsätzlich durch Artikel 14 Grundgesetz (GG) geschützt. Dieser Schutz umfasst jedoch nicht bloße Gewinn- und Umsatzchancen oder Lagevorteile durch günstige Verkehrsanbindung. Die grundsätzliche Zugänglichkeit eines Grundstücks wird zwar gewährleistet, jedoch besteht keine Möglichkeit der Entschädigung für eine verschlechterte Lage nach Beendigung der Baumaßnahmen.

Der Schutzbereich des Artikels 14GG umfasst all das, was in seiner Gesamtheit den wirtschaftlichen Wert des Betriebes als bestehende Einheit ausmacht, also insbesondere Geschäftsidee, Know-how und den erworbenen Kundenstamm. Schutz wird jedoch nur vor unmittelbaren und betriebsbezogenen Eingriffen gewährt. Eine Entschädigung von Einbußen ist z.B. dann möglich, wenn der Betrieb endgültig vom öffentlichen Wegenetz abgeschnitten oder der Zugang wesentlich erschwert wird.

Dies kann nur bei einer konkreten Beeinträchtigung gegeben sein und auch nur im Einzelfall mit Blick auf die unverzichtbaren Bedürfnisse des jeweiligen Betriebs festgestellt werden. Der Anspruch richtet sich gegen denjenigen, zu dessen Gunsten die Arbeiten im Straßenbereich erfolgen.

Im Falle von Beeinträchtigungen der Betriebe durch Straßenbaumaßnahmen müssen die Behörden den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten; Baumaßnahmen müssen also derart gestaltet und geplant werden, dass Anlieger nicht unnötig beeinträchtigt werden. Ob dies tatsächlich geschehen ist, ist für Außenstehende oft schwer nachprüfbar, dennoch ist es grundsätzlich Sache des Betroffenen darzulegen, dass die angegriffene Baumaßnahme unverhältnismäßig ist, beispielsweise bei wesentlicher Überschreitung des für die Baumaßnahmen veranschlagten Zeitplans.

Jeder Eigentümer einer Gewerbeimmobilie kann einen Antrag auf Grundsteuererlass stellen, wenn sein Rohertrag aufgrund von äußeren Einwirkungen im Jahr um mindestens 50% geringer war. Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde gestellt werden (siehe § 33 Grundsteuergesetz).

Die Möglichkeit der Entschädigung durch den öffentlichen Vorhabenträger besteht grundsätzlich, ist in der Praxis jedoch nur schwer realisierbar. Einerseits geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein wirtschaftlich intaktes Unternehmen ausreichend Rücklagen für einen baustellenbedingten Umsatzrückgang gebildet hat und folglich nur ein ohnehin schon wirtschaftlich instabiles Gewerbe durch einen vorübergehenden Umsatzrückgang in seiner Existenz bedroht ist.

Andererseits steht das Eigentum unter dem Vorbehalt der Sozialbindung (Artikel 14 Absatz 2 GG). Das heißt, dass Verbesserungen und Veränderungen, die allen zugutekommen, grundsätzlich hingenommen werden müssen, es sei denn, es kommt zu einem Sonderopfer mit der Folge eines Entschädigungsanspruchs.

Als Voraussetzung für die Gewährung eines Entschädigungsanspruchs ergibt sich, dass die Baumaßnahmen in unangemessener Art oder Dauer durchgeführt worden sind und ein gesundes Unternehmen dadurch besonders einschneidend, bis hin zur Existenzbedrohung, gefährdet wurde. Nur dann ist eine entschädigungslose Hinnahme nicht zumutbar. Eine Existenzbedrohung liegt dann vor, wenn die verbleibenden Einnahmen nicht mehr den Lebensunterhalt decken können und auch keine weiteren Einkünfte (!) zur Verfügung stehen. Alternativ kann eine Entschädigung dann gewährt werden, wenn die Beeinträchtigungen rechtswidrig oder auch unverhältnismäßig sind. Gleichwohl kann der Anspruch entfallen, wenn die Beeinträchtigungen dadurch hätten vermieden werden können, dass bereits frühzeitig, im Zeitraum der Planung der Straßen- oder Bahnbauarbeiten, Rechtsmittel eingelegt worden wären.

Somit besteht kein Anspruch, wenn die sog. Opfergrenze nicht überschritten wird. Die Rechtsprechung präzisiert diese wenig konkrete Grenze durch Urteile. In folgenden Fällen wurde die Grenze als für nicht überschritten befunden:

• Fußgänger können den Betrieb nur noch über eine Brücke erreichen.

• Autos können nur noch in einer Richtung oder überhaupt nicht mehr durch die Straße fahren oder dürfen nicht mehr vor dem Betrieb halten.

• Lkw können infolge Verkehrsregelungen oder Einengungen der Straße den Betrieb nicht mehr anfahren.

• Umwege müssen gemacht werden, um den Betrieb noch zu erreichen.

• Die Sicht auf den Betrieb (und dessen Auslagen) ist beispielsweise durch Bauzäune beeinträchtigt.

• Schutzgitter werden am Straßenrand aufgestellt, um das Überqueren der Straße durch Fußgänger zu verhindern.

Verringerte Opfergrenzen können aber vorliegen, wenn die Beeinträchtigung durch ein Bauvorhaben mit überwiegend überörtlicher Bedeutung vorliegt.

Ein Beispiel dafür ist der U-Bahn-Bau: die Verkehrsbedeutung solcher Maßnahmen reicht weit über die einzelne Straße hinaus. Hier gilt die Opfergrenze als überschritten, wenn die Maßnahme ohne Entschädigung unzumutbar wäre, es kommt auf die Abwägung im Einzelfall an. Beispielsweise ergibt sich aus §20 Absatz 6 Straßen- und Wegegesetz des Landes Nordrhein-Westfalen eine weitere Möglichkeit der Entschädigung im Einzelfall, nämlich in Höhe des Betrages, der erforderlich ist, um das Fortbestehen des Betriebs bei Anspannung der eigenen Kräfte und unter Berücksichtigung der gegebenen Anpassungsmöglichkeiten zu sichern.

Wird ein Entschädigungsanspruch gewährt, ist er u.U. nicht gänzlich deckungsgleich mit einem Schadensersatzanspruch, es handelt sich nämlich bei Ersterem lediglich um einen angemessenen Ausgleich für die Vermögenseinbuße. Bei vorübergehenden Eingriffen in einen Gewerbebetrieb ist die Minderung der Erträge maßgebend für die Höhe des Anspruchs, höchstens bis zum Wert des Betriebs. Wird durch die Straßenbaumaßnahmen ein Vorteil erlangt, beispielsweise eine verbesserte Geschäftslage oder neue Parkmöglichkeiten, findet eine Minderung der Entschädigung nur dann statt, wenn lediglich dieser Betrieb und nicht auch andere Anlieger diesen Vorteil erlangen.

Ob darüber hinaus neben Entschädigungen durch den öffentlichen Vorhabenträger auch Miet- oder Pachtminderungen oder gar Kündigungen dieser Verträge infrage kommen, ist umstritten.

Die Rechtsprechung ist einzelfallbezogen. Der Bundesgerichtshof (BGH-Urteil vom 17.10.2003, V ZR 84/02) hat dahingehend entschieden, dass wenn Gewerberäume unter der vertragsmäßigen Voraussetzung eines intakten Umfelds angemietet wurden, die Miete gemindert werden kann, wenn Umstände wie beschwerliche Zugänge, fehlende Einbindung in eine funktionierende Infrastruktur und ein insgesamt weniger attraktives Erscheinungsbild die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht nur unerheblich beeinflussen.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.11.1997, 24 U 261/96) hat im Hinblick auf Anspruch für Mieter und Pächter entschieden, dass allein durch Straßenbaumaßnahmen noch kein Mangel an der Mietsache vorliege. Daher komme auch keine Minderung infrage; der Anspruch gegen die Stadt fängt unbillige Belastungen ab, ein Mangel wird so bereits kompensiert.

Ähnlich das Oberlandesgericht Hamburg (OLG Hamburg, Urteil vom 06.12.2000, 4 U 121/00): Mit gelegentlichen Straßenbaumaßnahmen begrenzten Ausmaßes in der Nähe eines innerstädtischen Ladenlokals muss der Mieter eines langfristigen Mietvertrags von vornherein rechnen.

Zu berücksichtigen ist auch, ob der Vermieter bzw. Verpächter von den Planungen der Baumaßnahmen vor Vertragsschluss wusste und sie dem Mieter nicht mitgeteilt hat, oder ob sie sogar von ihm selbst in Auftrag gegeben worden sind.

Dies kann besonders im Zusammenhang mit Center-Apotheken relevant werden. Findet ein Center-Umbau statt, ist es schließlich im Regelfall der Vermieter, der die Baumaßnahmen initiiert.

Alle weiteren Aspekte ergeben sich jedoch aus dem jeweils individuell abgeschlossenen privatrechtlichen Mietvertrag mit dem Center-Betreiber, es besteht insoweit keine einheitliche gesetzliche Regelung, die wie im öffentlichen Recht vor etwaigen Beeinträchtigungen etc. schützt.

Auch besteht ein klarer Unterschied zur Wohnraummiete, denn beide Parteien können hier das Mietminderungsrecht vertraglich ausschließen. Der Mieter kann dann den Mietzins nicht mehr einseitig mindern, obwohl die Mietsache seiner Auffassung nach gravierende Mängel aufweist.

Unabhängig davon kann der Betreiber eines Geschäftsbetriebs von einem angrenzenden Nachbarn Schadensersatz verlangen, wenn dieser durch öffentlich-rechtlich genehmigte Bautätigkeiten seine Kundenströme beeinträchtigt.

Darüber hinaus sollten auch arbeitsrechtliche Aspekte Beachtung finden. Um Umsatzeinbußen auszugleichen und gravierende Existenzgefährdungen abzuwenden, können das Vorziehen von Urlaub, Kurzarbeit oder eine Kooperation mit anderen Apotheken zur vorläufigen „Auslagerung“ von Personal hilfreiche Mittel darstellen.

Schließlich bietet das sogenannte Baustellenmarketing eine keinesfalls zu vernachlässigende Perspektive. Unter anderem die örtlichen Industrie- und Handelskammern bieten hierzu Leitfäden (siehe jeweilige Webseite) an.

Hintergrund solcher Konzepte ist es, im Zusammenschluss von betroffenen Gewerbetreibenden, Planern und Ausführenden einer (Groß-)Baustelle, innovative Ideen zur Minderung der negativen Auswirkungen der Baumaßnahme zu entwickeln und zu implementieren. Dies wird sehr individuell auf lokale Bedürfnisse zugeschnitten und kann von gemeinsamen Werbeaktionen über Straßenfeste bis hin zum Einsatz eines Baustellen-Mediators, vorläufigen Anpassungen der ÖPNV-Strukturen oder der Einrichtung eines Baustellen-Unterstützungsfonds reichen. Im Hinblick auf Apothekenbetreiber bleibt es natürlich auch in solchen Ausnahmesituationen unerlässlich, die Maßgaben der Berufsordnung für das Apothekenmarketing zu beachten.

Dr. Bettina Mecking, Justiziarin der Apothekerkammer Nordrhein, Fachanwältin für Medizinrecht, 40213 Düsseldorf, E-Mail: b.mecking@aknr.de