Vermietung und Verpachtung: Fahrtkosten zum Objekt

Wer als Vermieter sein Objekt in Augenschein nimmt, kann die Fahrtkosten selbstverständlich als Werbungskosten geltend machen. Absetzbar sind die tatsächlichen Kosten. Weil diese zumindest bei Fahrten mit dem eigenen Pkw sehr oft nicht nachgewiesen werden (können), sieht das Einkommensteuergesetz vor, dass Steuerpflichtige in diesen Fällen die höchste Wegstreckenentschädigung nach dem Bundesreisekostengesetz (zurzeit 0,30 € je Kilometer zurückgelegter Strecke) in Ansatz bringen dürfen.

In der Praxis gibt es zahlreiche Anlässe, die Fahrten zum eigenen Mietobjekt notwendig machen, z. B. Rücksprachen mit dem Mieter, Überwachung bzw. Durchführung von Renovierungsarbeiten oder Besichtigungstermine mit potenziellen Neumietern¹⁾. Auch solche Fahrten sind dem Grunde nach mit den tatsächlichen Kosten abziehbar.

Hinweis: Bei Benutzung öffentlicher Verkehrsmittel ist der entrichtete Fahrpreis einschließlich etwaiger Zuschläge maßgebend.

Fahren Vermieter vergleichsweise oft zu ihrem Objekt bzw. ihren Objekten, nimmt die Finanzverwaltung nicht selten eine Werbungskostenkürzung in der Weise vor, dass sie die Fahrtkosten nur mit der „Entfernungspauschale“ berücksichtigt. Diese beträgt zwar ebenfalls 0,30 €, jedoch nur pro Entfernungskilometer und damit nur für die „halbe Strecke“. Zur Begründung wird dann darauf verwiesen, dass das jeweilige Mietobjekt quasi wie eine regelmäßige Arbeitsstätte/Tätigkeitsstätte zu beurteilen sei.

Mit Urteil vom 1. Dezember 2015²⁾ hat der Bundesfinanzhof nun entschieden, dass die einschränkende „Entfernungspauschale“ wirklich nur dann zum Ansatz kommen darf, wenn das Vermietungsobjekt „ausnahmsweise“ die regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters ist.

Hinweis: Im Streitfall sanierte der Vermieter mehrere Wohnungen und ein Mehrfamilienhaus und suchte die hierfür eingerichteten Baustellen 165 Mal bzw. 215 Mal im Jahr auf. Aufgrund der Vielzahl der Fahrten kamen das Finanzamt und in letzter Instanz auch der Bundesfinanzhof zu dem Ergebnis, dass der Steuerpflichtige am Ort der Vermietungsobjekte seine regelmäßige Tätigkeitsstätte hatte.

Zugleich hat der Bundesfinanzhof darauf hingewiesen, dass Vermieter im Regelfall ein Vermietungsobjekt nicht arbeitstäglich aufsuchen, sondern in größeren zeitlichen Abständen, etwa zu Kontrollzwecken, bei Mieterwechseln oder zur Ablesung von Zählerständen. In diesen Fällen sind die Fahrtkosten in voller Höhe als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzbar.

Hinweis: Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs betrifft allerdings noch die Rechtslage vor der Reform des Reisekostenrechts (Änderung der „regelmäßigen Arbeitsstätte“ in „erste Tätigkeitsstätte“) zum 1. Januar 2014³⁾.

Die Finanzämter erkannten den vollen Werbungskostenabzug für gelegentliche Fahrten zum Mietobjekt bislang mit der Argumentation an, dass die Verwaltung der Mietobjekte regelmäßig von der Wohnung aus erfolgt, sodass diese als regelmäßige Arbeitsstätte anzusehen ist und Fahrtkosten zum Mietobjekt folglich „Reisekosten“ darstellen⁴⁾.

In ersten Stellungnahmen in der Fachliteratur haben Richter des Bundesfinanzhofs bereits „klargestellt“, dass die Entscheidung des Gerichts auch auf die neue Rechtslage übertragbar ist⁵⁾. Danach gilt ein Mietobjekt grundsätzlich nur dann als „erste Tätigkeitsstätte“ (Werbungskostenabzug nur für die „halbe Fahrt“!), wenn der Vermieter dieses arbeitstäglich aufsucht oder je Arbeitswoche zwei volle Arbeitstage dort verbringt. Entscheidend sind also in erster Linie quantitative Maßstäbe.

Hinweis: In der Praxis dürfte der Werbungskostenabzug für die Fahrtkosten deshalb nach neuem Recht künftig erst dann eingeschränkt sein, wenn der Vermieter – wie im Streitfall – von der gesamten für die Vermietung der Objekte aufgewandten Zeit weniger als ein Drittel im Büro (Verwaltungstätigkeit) verbringt und überwiegend an der Immobilie tätig ist. Denkbar wäre dies insbesondere bei langfristigen Renovierungen in „eigener Regie“.

Unterhält ein Vermieter außerhalb seiner Privatwohnung ein Büro, von dem aus er die Mietobjekte verwaltet, sind die Fahrten dorthin wohl als Fahrten zu einer ersten Tätigkeitsstätte zu beurteilen und deshalb nur begrenzt abzugsfähig. Das häusliche Arbeitszimmer, das womöglich auch bzw. nur zur Verwaltung der Mietobjekte genutzt wird, gilt ganz grundsätzlich nicht als erste Tätigkeitsstätte.

Hinweis: Fahrten von diesem außerhäuslichen Büro zu den Objekten müssten in voller Höhe abzugsfähig sein.

Wer im Rahmen der erstmaligen Errichtung eines Mietobjekts häufig zur Baustelle fährt, kann die Aufwendungen, auch wenn sie grundsätzlich in voller Höhe „Werbungskosten“ darstellen, regelmäßig nicht sofort abziehen. Vielmehr müssen sie zu den Herstellungskosten addiert und sukzessive über die Abschreibung berücksichtigt werden. Umfangreiche Renovierungsaufwendungen können unter Umständen auch als (anschaffungsnahe) Herstellungskosten beurteilt werden – dies würde dann natürlich auch für etwaige Fahrtkosten gelten.

¹⁾ Vgl. ausführlich AWA-Ausgabe Nr. 9 vom 1. Mai 2014, Seite 18 und 19.

²⁾ Aktenzeichen IX R 18/15.

³⁾ Vgl. AWA-Ausgabe Nr. 23 vom 1. Dezember 2013, Seite 18 und 19.

⁴⁾ Vgl. AWA-Ausgabe Nr. 9 vom 1. Mai 2014, Seite 18 und 19.

⁵⁾ Vgl. Trossen, Neue Wirtschaftsbriefe 17/2016, Seite 1257.