Spekulationsgewinn beim Verkauf der Studentenwohnung

Möchte der Nachwuchs auswärts studieren, stellt sich schnell die Frage nach der bestmöglichen Lösung für die Studentenbude. Gerade in beliebten und attraktiven Universitätsstädten ist der Kauf einer Wohnung durch die Eltern eine echte Alternative zur angemieteten Wohnung, da nach Abschluss des Studiums eine weitere Vermietung nahezu garantiert bzw. eine gewinnträchtige Veräußerung möglich ist.

Hinweis: Wird die Wohnung allerdings innerhalb der für Grundstücke maßgebenden zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, ist unter Umständen ein Spekulationsgewinn (privates Veräußerungsgeschäft nach §23 Einkommensteuergesetz) zu versteuern.

Die Steuerpflicht für einen gewinnbringenden Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist entfällt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Die Wohnung wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Die Finanzverwaltung versteht die letztgenannte Alternative so, dass die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken in einem zusammenhängenden Zeitraum (also durchgängig) innerhalb der letzten drei Kalenderjahre, der nicht die vollen drei Kalenderjahre erfassen muss, erfolgt ist.

Hinweis: Die Studentenbude eignet sich auch bzw. gerade deshalb gut als „Spekulationsobjekt“, weil eine unentgeltliche Überlassung der Wohnung an das Kind aus Sicht des Steuerpflichtigen als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zählt. Dies setzt jedoch voraus, dass für das Kind ein Anspruch auf Kindergeld bzw. Kinderfreibeträge besteht.

Beispiel: Apothekerin Lange erwarb für 50.000 € eine Eigentumswohnung am Studienort ihrer Tochter und überließ sie ihr unentgeltlich zur Nutzung. Unmittelbar nach Beendigung des Studiums verkaufte Frau Lange die Wohnung für 70.000 €. Ein halbes Jahr zuvor hatte die Tochter ihr 25. Lebensjahr vollendet. Wegen der unentgeltlichen Überlassung an die Tochter ging Frau Lange natürlich davon aus, dass sie den erzielten Spekulationsgewinn nicht versteuern müsse.

Das Finanzamt ist in vergleichbaren Fällen anderer Auffassung, weil der Anspruch auf Kindergeld bzw. Kinderfreibeträge für Kinder in Berufsausbildung grundsätzlich mit Vollendung des 25. Lebensjahres entfällt. Deshalb sei ab diesem Zeitpunkt nicht mehr von einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auszugehen, die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit des Spekulationsgewinns seien nicht mehr erfüllt – obwohl das Kind bis zur Veräußerung noch in Berufsausbildung war.

Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat die restriktive Sichtweise der Finanzverwaltung bestätigt¹⁾. Danach kommt es auf eine tatsächlich bestehende gesetzliche Unterhaltspflicht der Eltern nicht an – entscheidend seien die gesetzlichen Anforderungen für die Gewährung des Kindergelds bzw. der Kinderfreibeträge.

Die Steuerfreiheit des Spekulationsgewinns hätte im Beispielsfall womöglich gerettet werden können, wenn die Tochter mit Vollendung des 25. Lebensjahrs ausgezogen wäre, weil ein Leerstand in dieser Konstellation unschädlich ist. Dies hätte freilich nicht ohne Weiteres den praktischen Bedürfnissen entsprochen.

Hinweis: Ob die strenge Sichtweise der Finanzverwaltung rechtens ist, muss nun durch den Bundesfinanzhof abschließend entschieden werden²⁾. Bis dahin sollten ablehnende Bescheide in vergleichbaren Fällen nicht akzeptiert werden.

¹⁾ Vgl. Urteil vom 4. April 2016, Aktenzeichen 8 K 2166/14.

²⁾ Aktenzeichen des anhängigen Revisionsverfahrens: IX R 15/16.