Vermietungseinkünfte: Erhaltungsaufwendungen geschickt verteilen

Vermieter können Erhaltungsaufwendungen in der Regel in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dies führt kurzfristig natürlich zu einem größeren Steuervorteil als eine Verteilung der Kosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes im Wege der Abschreibung (steuergesetzliche Vorgabe: grundsätzlich 50 Jahre). Deshalb prüft die Finanzverwaltung bei neu erworbenen Objekten auch sehr genau, ob Erhaltungsarbeiten zu sogenannten anschaffungsnahen Aufwendungen führen (15 %-Grenze beachten!)¹⁾, die lediglich die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung erhöhen.

Hinweis: Besitzt man das Objekt schon länger als drei Jahre, stellt sich das Problem des anschaffungsnahen Aufwands regelmäßig nicht mehr. Dann können auch größere Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Auch wenn die Aussicht auf eine hohe Ersparnis, die kurzfristig zur Geltung kommt, verlockend ist, könnte es sich mitunter anbieten, größere Aufwendungen auf mehrere Jahre zu verteilen – das „Gesetz“ sieht eine solche Möglichkeit ausdrücklich vor²⁾. Danach können Erhaltungsaufwendungen bei Wohngebäuden über zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.

Hinweis: Die Verteilung ist allerdings nur für Objekte vorgesehen, die im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen gehörenund überwiegend Wohnzwecken dienen. Bei gewerblich vermieteten Objekten kommt sie nicht in Betracht.

Eine Verteilung über mehrere Jahre kann bereits allein aufgrund der Struktur des Steuertarifs sinnvoll sein. Mit steigendem Einkommen steigt nämlich auch der Steuersatz. Es wird sich deshalb oft anbieten, statt des Sofortabzugs mit einer erheblichen Verminderung des zu versteuernden Einkommens in einem Jahr eine Verteilung über mehrere Jahre zu wählen, sodass jeweils die „Progressionsspitzen“ abgefedert werden. Im Einzelfall können natürlich noch andere gewichtige Gründe für eine Verteilung sprechen:

• Ist z.B. bei Abgabe der Einkommensteuererklärung bereits absehbar, dass das zu versteuernde Einkommen in den nächsten Jahren deutlich ansteigen wird, dürfte sich eine möglichst lange Verteilung (über maximal 5 Jahre) anbieten.
• Steht der Eintritt in den Ruhestand z.B. in drei Jahren bevor, könnte sich eine Verteilung über zwei Jahre anbieten, weil das Einkommen danach vermutlich deutlich sinken wird.

Hinweis: Generell wird es sinnvoll sein, die Einkommensteuererklärung für das Jahr der Entstehung der Aufwendungen möglichst spät einzureichen, weil dann zumindest die Einkünfte des unmittelbar folgenden Jahres besser eingeschätzt werden können. Auch nach Bearbeitung der Erklärung durch das Finanzamt besteht grundsätzlich noch die Möglichkeit, Einspruch gegen den Bescheid einzulegen und eine andere Verteilung des Erhaltungsaufwands zu beantragen.

Beispiel: Apothekerin Jensen erzielt mit ihrem Ehemann im Jahr 2017 ein zu versteuerndes Einkommen von 100.000€ (vor Abzug von Erhaltungsaufwendungen). Darauf entfällt eine Einkommensteuer (Splittingtarif maßgebend) von 25.122 €. Für ihr Mietobjekt wurden Frau Jensen 2017 Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 40.000 € berechnet. Macht sie diese in voller Höhe als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend, vermindert sich das zu versteuernde Einkommen auf 60.000€ und die Einkommensteuer auf ca. 10.838 € (Steuerersparnis: ca. 14.284 € zzgl. Solidaritätszuschlag und evtl. Kirchensteuer).

Wählt Frau Jensen eine Verteilung über fünf Jahre (2017 – 2021), ergibt sich jährlich ein abzugsfähiger Erhaltungsaufwand von 8.000 € und eine entsprechende Minderung des zu versteuernden Einkommens. Bei der im Beispiel unterstellten Entwicklung des Einkommens in den Folgejahren ergibt sich voraussichtlich eine kumulierte Einkommensteuerersparnis von ca. 16.584 €. Gegenüber dem Sofortabzug 2017 (Einkommensteuerersparnis: ca. 14.284 €) führt dies zu einem Vorteil in Höhe von mindestens 2.300 €.

Hinweis: Die Steuerbelastungen der Folgejahre wurden anhand der Splittingtabelle für 2017 geschätzt.

Wird das Mietobjekt unentgeltlich an die Kinder übertragen, können diese als „Rechtsnachfolger“ etwaige noch nicht in Anspruch genommene Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten abziehen. Wird das Objekt während des Verteilungszeitraums veräußert, kann der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Veräußerung in Abzug gebracht werden.

Hinweis: Das gilt auch, wenn das Gebäude nicht mehr zur Einkunftserzielung genutzt wird, z.B. bei Beendigung der Vermietung mit anschließender Selbstnutzung.

¹⁾ Vgl. AWA-Ausgabe Nr. 3 vom 1. Februar 2017, Seite 18 und 19.

²⁾ Vgl. § 82b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung.