Möblierungszuschlag nicht vergessen

Wer eine Wohnung verbilligt an Angehörige vermietet, sollte darauf achten, dass die tatsächlich verlangte Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt. Dies führt nämlich aus steuerlicher Sicht dazu, dass die Wohnungsvermietung insgesamt als entgeltlich anzusehen ist (vgl. §21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz) und die Werbungskosten zu 100% abzugsfähig sind. Dadurch ergibt sich sehr häufig ein Verlust aus der Vermietung, der mit anderen positiven Einkünften (insbesondere aus dem Betrieb der Apotheke) verrechnet werden kann.

Hinweis: Steuerpflichtige dürfen nicht nur auf die reine Kaltmiete abstellen, sondern müssen auch die Umlagen berücksichtigen. In der Praxis gestaltet sich die Ermittlung der „richtigen“ ortsüblichen Miete vielfach als schwierig, sofern keine ausreichend aussagekräftigen Mietspiegel vorliegen (vgl. AWA 7/2015). Deshalb sollten die 66% auch keinesfalls bis auf den Euro genau ausgereizt werden – ein Sicherheitszuschlag (also eine leicht höhere Miete) ist für die Bemessung der tatsächlichen (verbilligten) Miete stets ratsam.

In der Praxis passieren oft die gleichen Fehler, die zu einer Aberkennung oder Kürzung eines Verlustes aus verbilligter Vermietung führen: Z.B. werden bei der Ermittlung der Nutzfläche die mit bis zu 50% hinzuzurechnenden Flächen von Balkon und Terrasse übersehen. Die ortsübliche Miete würde laut Mietspiegel (Mietpreis/m² x Wohnfläche) dann deutlich höher ausfallen als die tatsächlich angenommene. Außerdem bleibt gerade bei der Vermietung von „Studentenbuden“ eine (Teil-)Möblierung häufig unberücksichtigt. Auch dies führt dazu, dass eine zu niedrige Miete vereinbart wird.

Hinweis: Wird die 66%-Grenze nicht erreicht, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten: Das Mietverhältnis wird dann nämlich steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat kürzlich nochmals bestätigt, dass bei der Vermietung einer z. T. möblierten Wohnung im Rahmen der Ermittlung der Vergleichsmiete auch ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen ist (Urteil vom 03.11.2016, Aktenzeichen: 11 K 3115/14 E). Das Gericht hat damit die Auffassung des veranlagenden Finanzamts bejaht. Im Streitfall hatten Eltern ihrem Sohn eine Eigentumswohnung vermietet, in der laut Mietvertrag eine Einbauküche, eine Waschmaschine und ein Trockner vorhanden waren. Der Einkommensteuererklärung konnte entnommen werden, dass der Kaufpreis für die Küche (inklusive Montage) 9.625 € betragen und der Trockner 685 € gekostet hatte. Für die Waschmaschine war zu Beginn des Mietverhältnisses ein Restwert von 604 € angesetzt worden.

Die Kläger berücksichtigten die Ausstattungsgegenstände lediglich über ein „Punktesystem“ des Mietspiegels unter den „sonstigen Einflüssen“, sodass sich dadurch (nur) eine leicht erhöhte Vergleichsmiete ergab. Das Finanzamt beharrte darauf, dass die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung eines gesonderten Möblierungszuschlags in Höhe der monatlichen Abschreibung der Ausstattungsgegenstände (ohne Gewinnzuschlag) ermittelt werden müsse. Dementsprechend liege die ortsübliche Vergleichsmiete mutmaßlich höher.

Hinweis: Nach Ansicht des Finanzgerichts ist zusätzlich sogar noch eine angemessene Verzinsung des Zuschlags vorzunehmen.

Zur Bestimmung der Höhe des Möblierungszuschlags existieren unterschiedliche Ansätze. In der Literatur zum Mietrecht werden auch Zuschläge zwischen 2% und 30% auf die Kaltmiete für vertretbar erachtet. Das Finanzgericht Düsseldorf hat sich auf eine frühere Entscheidung des Niedersächsischen Finanzgerichts berufen: Demnach soll ein Zuschlag auf Grundlage einer Abschreibung, die vom Zeitwert der Möbel und der restlichen Nutzungsdauer ausgeht, sowie einer 4%-Verzinsung zutreffend sein (Urteil vom 07.12.2010, Aktenzeichen: 3 K 251/08).

Für eine solche Vorgehensweise sprechen auch rein praktische Erwägungen: Schließlich sind die Abschreibungsbeträge in der Regel bereits vorhanden, weil sie für den Werbungskostenabzug ermittelt wurden.

Hinweis: Eine höchstrichterliche Entscheidung zur genauen Berechnung eines Möblierungszuschlags für steuerliche Zwecke liegt – soweit ersichtlich – noch nicht vor.

Wer auf Nummer sicher gehen will, wenn er die verbilligte Miete für eine möbliert überlassene Wohnung bemisst, sollte einen Möblierungszuschlag einkalkulieren, der sich nach der Abschreibung der Einrichtungsgegenstände und einer angemessenen Verzinsung richtet. Andernfalls besteht die Gefahr, dass das Finanzamt von einer höheren ortsüblichen Miete ausgeht und die tatsächlich angesetzte Miete deshalb womöglich die 66%-Grenze unterschreitet – sofern der Mietspiegel nicht ausnahmsweise bereits Werte für möblierte Wohnungen enthält.

Allerdings: Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf wurde zwischenzeitlich Revision beim Bundesfinanzhof erhoben (Aktenzeichen: VI R 31/17). Deshalb sollten Werbungskostenkürzungen wegen eines fehlenden Möblierungszuschlags in „Bestandsfällen“ bis auf Weiteres nicht einfach akzeptiert und das Verfahren ggf. offengehalten werden.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim