Steueroptimierter Schuldzinsenabzug

Wer eine Immobilie errichtet, die teilweise vermietet und teilweise als eigene Wohnung genutzt wird, sollte einen möglichst hohen Teil der benötigten Darlehensmittel dem vermieteten Teil des Objekts zuordnen. Auf diese Weise kann der steuerliche Werbungskostenabzug für die Schuldzinsen verbessert werden. Natürlich geht das nicht willkürlich: Die recht klaren Vorgaben der Rechtsprechung bzw. Finanzverwaltung sind zu beachten.

Die Eheleute Schäfer möchten aus ihrer Mietwohnung ausziehen und sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Sie planen den Bau eines Objekts mit zwei gleich großen Wohnungen, von denen sie die Erdgeschosswohnung selbst nutzen und die Wohnung im Obergeschoss zunächst vermieten möchten, bis ihr Kind erwachsen ist. Die Herstellungskosten werden 300.000 € betragen und jeweils „zur Hälfte“ auf die beiden Wohnungen entfallen. An Fremdmitteln werden 150.000 € benötigt, die Schuldzinsen betragen anfänglich 3.750 €/Jahr.

Ohne besondere Gestaltung wird die Finanzverwaltung die entstehenden Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen aufteilen und deshalb (nur) die Hälfte (1.875 €) als Werbungskosten berücksichtigen.

Mit etwas Aufwand können die Eheleute Schäfer einen deutlich höheren Werbungskostenabzug erreichen. Es ist nämlich zulässig, die verwendeten Fremdmittel mehrheitlich gezielt der vermieteten Wohnung zuzuordnen. Dazu ist es erforderlich, dass die Handwerker – soweit möglich – bereits die Baukosten den einzelnen Etagen zuweisen und auch gesondert abrechnen. Deshalb sollte frühzeitig eine entsprechende Abrechnung vereinbart werden.

Natürlich gibt es auch Kosten, die keiner der Wohnungen direkt zugeordnet werden können, z.B. für den Aushub der Baugrube sowie z.T. auch für den Rohbau oder die Dacheindeckung. Diese Kosten sind dann grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen aufzuteilen.

Hinweis: Nachfolgend wird für den Beispielfall unterstellt, dass die Baukosten für das Erd- und das Obergeschoss je 105.000 € betragen und dass für den übrigen Teil des Gebäudes (z.B. das Dach) nicht zuzuordnende Kosten von 90.000 € entstehen.

Es genügt nicht, dass nur die Handwerker die Baukosten möglichst genau zuordnen. Zusätzlich müssen auch die Fremdmittel gezielt für die Errichtung des vermieteten Gebäudeteils verwendet werden. Hier könnte im Idealfall mit drei Baukonten gearbeitet werden (Tabelle 1).

Durch diese Vorgehensweise entstehen erhöhte Kontoführungsgebühren bzw. Verwaltungskosten. Diese Zusatzbelastung ist aber im Vergleich zu dem erhöhten Werbungskostenabzug, der sich ja grundsätzlich über die gesamte Laufzeit (!) der Finanzierung auswirkt, zu vernachlässigen.

Hinweis: Wer lediglich ein Baukonto führt und darauf Fremd- und Eigenmittel mischt, muss mit einer schätzungsweisen Aufteilung der Schuldzinsen durch die Finanzverwaltung rechnen (vgl. Bundesfinanzministerium [BMF], Schreiben vom 16.04.2004, Aktenzeichen: IV C 3 – S 2211 36/04).

Bei der steueroptimierten Zuordnung werden Darlehensmittel von 127.500 € für die vermietete Wohnung verwendet, und zwar

• 105.000 € von Konto 1 für die direkt zugeordneten Kosten und
• 22.500 € von Konto 3, weil die nicht direkt zugeordneten Kosten (90.000 €) zu 50% auf die Mietwohnung entfallen und ihrerseits wiederum (nur) zu 50% aus Fremdmitteln (Konto 3) beglichen wurden.

Damit ergibt sich ein anfänglicher Schuldzinsenabzug in Höhe von 85% (127.500 €/150.000 €) der 3.750 €, mithin also von 3.187,50 € (statt von 1.875,00 €).

Auch bei der Anschaffung einer gemischt genutzten Immobilie ist es möglich, benötigte Fremdmittel in erster Linie der vermieteten Wohnung zuzuordnen. Dafür sollte der (zivilrechtlich einheitliche) Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag aufgeteilt werden. Die Finanzämter müssen dieser Aufteilung nach der oben genannten Verwaltungsanweisung folgen, soweit sie nicht offenkundig zu einer unangemessenen wertmäßigen Berücksichtigung der einzelnen Gebäudeteile führt. Das bedeutet: Der angegebene Wert der Mietwohnung sollte „im Rahmen bleiben“ und annähernd den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen.

Hinweis: Für einen steueroptimierten Schuldzinsenabzug ist es dann noch erforderlich, dass der Kaufpreis(anteil) für die Mietwohnung auch nachweislich aus Fremdmitteln bestritten wird. Diese Voraussetzung ist nach Ansicht des BMF selbst dann erfüllt, wenn die Zahlung des anteiligen Kaufpreises für die Mietwohnung mittels eines eigenständigen Darlehens auf ein Notaranderkonto geleistet wird und der Notar den gesamten Kaufpreis vom Notaranderkonto überweist.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim