(Keine) Spekulationssteuer beim Verkauf

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften (sogenannte „Spekulationsgeschäfte“) unterliegen der Einkommensteuer (vgl. § 23 Einkommensteuergesetz). Für Grundstücke gilt dies, wenn sie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung wieder verkauft werden.

Hinweis: Auch wenn „gefühlt“ gar kein Gewinn erzielt wurde, weil der Veräußerungspreis die Anschaffungskosten nicht übersteigt, kann sich eine Steuerbelastung ergeben. Denn: Das Finanzamt vermindert die bei der Ermittlung des Gewinns zu berücksichtigenden Anschaffungskosten um die ggf. zwischenzeitlich in Anspruch genommenen Abschreibungen.

Ein erzielter Spekulationsgewinn durch den Verkauf einer Immobilie muss insbesondere dann nicht versteuert werden, wenn das Objekt

• im Zeitraum zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Letztgenannte Alternative setzt keineswegs eine komplette dreijährige Eigennutzung voraus. Vielmehr genügt gemäß Gesetzeswortlaut ein zusammenhängender Zeitraum, der während eines Kalenderjahres beginnt und im Laufe des übernächsten endet.

Beispiel: Wird ein vormals vermietetes Objekt von Dezember 2016 bis Januar 2018 zu eigenen Wohnzwecken genutzt und unmittelbar danach veräußert, bleibt der Gewinn auch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist „steuerfrei“.

Das Bundesfinanzministerium hat zwar bereits im Jahr 2000 eindeutig verfügt, dass bei ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Ferien- und Wochenendhäusern oder Zweitwohnungen im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung keine Spekulationssteuer anfällt (vgl. Schreiben vom 05.10.2000, Aktenzeichen: IV C 3 – S 2256 – 263/00). Dennoch musste der Bundesfinanzhof kürzlich nochmals darüber entscheiden.

Im Streitfall war ein Ferienhaus auf Sylt bereits acht Jahre nach Erwerb veräußert worden. Das Finanzamt unterlag offenbar der Versuchung, sich in Anbetracht der Höhe des erzielten Veräußerungsgewinns von rund 2,1 Mio. € über die klare Verwaltungsanweisung hinwegzusetzen. Auch das Finanzgericht Köln bestätigte in erster Instanz die Steuerpflicht für das „Spekulationsgeschäft“ (vgl. Urteil vom 18.10.2016, Aktenzeichen: 8 K 3825/11).

Erst das Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof brachte für die Klägerin den gewünschten Erfolg (vgl. Urteil vom 27.06.2017, Aktenzeichen: IX R 37/16). Danach ist klar: Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt – sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Lediglich wenn es zwischenzeitlich auch an Feriengäste vermietet oder dafür bereitgehalten wird, kommt die Steuerfreistellung nicht in Betracht.

Hinweis: Der Bundesfinanzhof hat damit zugleich klargestellt, dass ein und dieselbe Person gleichzeitig mehrere Wohnungen zu eigenen Wohnzwecken nutzen kann. Zur Vermeidung der Spekulationssteuer ist es nicht erforderlich, dass die veräußerte Wohnung den Hauptwohnsitz bzw. Lebensmittelpunkt darstellt.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim