Neugebautes Penthouse begünstigt

Bei einem inländischen Gebäude in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich können Herstellungskosten für Modernisierung und Instandsetzung erhöht abgeschrieben werden (§7h Einkommensteuergesetz [EStG]). Dies setzt voraus, dass es sich im Sinne des §177 Baugesetzbuch (BauGB) um Maßnahmen zur Beseitigung von Missständen und Mängeln handelt, zu deren Durchführung die Gemeinde den Eigentümer zwingen kann. Außerdem – und das ist besonders wichtig – muss die zuständige Gemeinde bestätigen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Insbesondere hat sie die Höhe der begünstigten Kosten zu bescheinigen.

Begünstigt sind nach ausdrücklicher Verwaltungsanweisung nur Herstellungskosten für ein bereits bestehendes Gebäude, nicht hingegen solche für den Neubau oder Wiederaufbau von Gebäuden (vgl. H 7h Einkommensteuer-Hinweise 2016).

Die begünstigten Herstellungskosten können innerhalb eines Zeitraums von zwölf Jahren voll abgeschrieben werden (Tabelle 1). Wird der Höchstsatz (9% bzw. 7%) in einem Jahr nicht ausgeschöpft, verbleibt ein Restwert, der die Bemessungsgrundlage für die „herkömmliche“ (lineare) Abschreibung erhöht.

Hinweis: Bei selbst genutzten Gebäuden ist ein Werbungskostenabzug durch Abschreibungen dem Grunde nach ausgeschlossen. Die Aufwendungen können jedoch gegebenenfalls wie Sonderausgaben (die letztlich erhöhten Abschreibungsbeträgen von bis zu 9% entsprechen) geltend gemacht werden (vgl. §10f EStG).

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in der Vergangenheit bereits wiederholt entschieden, dass die Bescheinigung der Gemeinde eine materiell-rechtliche Abzugsvoraussetzung für die Steuerbegünstigung ist und deshalb einen sogenannten Grundlagenbescheid darstellt. Das Finanzamt ist daran gebunden.

Problematisch sind insbesondere Fälle, in denen das Gebäude als solches zwar schon vorhanden war, aber z.B. an der Stelle eines bisher ungenutzten Dachbodens (unter Schaffung zusätzlichen Wohnraums) eine neue hochwertige Eigentumswohnung entsteht. Weil für steuerliche Zwecke das maßgebende Objekt nicht etwa das Gesamtgebäude, sondern allein die Eigentumswohnung ist und es sich bei dieser um einen Neubau handelt, wäre die Begünstigung der Wohnung eigentlich ausgeschlossen. Bescheinigt aber die Gemeinde, dass die Voraussetzungen für die erhöhte Sanierungs-Abschreibung vorliegen, sind die Finanzbehörden auch hier daran gebunden – obwohl es sich um eine Maßnahme handelt, die im steuerrechtlichen Sinne als „Neubau“ zu beurteilen wäre (vgl. AWA 13/2015).

Weil die Finanzämter wissen, dass die Gemeinden in diesem Bereich gerne „großzügig“ zugunsten der Steuerpflichtigen bescheinigen, sind sie naturgemäß misstrauisch und schießen mit ihren Ablehnungen oft über das Ziel hinaus.

Übrigens: Die erhöhten Abschreibungen kann auch der Erwerber einer bereits sanierten Immobilie in Anspruch nehmen, wenn der Kaufvertrag vor Beginn der Baumaßnahme abgeschlossen wurde.

Der BFH hat nun nochmals ausdrücklich klargestellt, dass auch Kosten für eine Eigentumswohnung, mit der neuer Wohnraum geschaffen wird, begünstigt sein können, wenn und soweit sie sich auf den Altbaubestand beziehen (Urteil vom 10.10.2017, Aktenzeichen: X R 6/16). Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen eine Eigentumswohnung von einem Bauträger erworben, die als Penthouse auf die vorhandene Altbausubstanz neu aufgebaut wurde. Das zur Wohnung zählende Gemeinschaftseigentum gehörte zur Altbausubstanz. Das Finanzamt hatte die vom Bezirksamt bescheinigten „begünstigten Aufwendungen“ für die Bemessung einer erhöhten Abschreibung zunächst unberücksichtigt gelassen. Seine Begründung: Die Sanierungsarbeiten hätten dazu geführt, dass ein neues Wirtschaftsgut entstanden sei.

Hinweis: Der BFH verwies auf die Bindungswirkung der Bescheinigung und bestätigte insoweit die erhöhte Abschreibungsmöglichkeit. Nach Ansicht der obersten Steuerrichter ist die erhöhte Abschreibung auch möglich, wenn Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des §177 BauGB ausschließlich im Gemeinschafts-, nicht jedoch im Sondereigentum angefallen sind. Dasselbe gilt umgekehrt.

Wer ein Gebäude umfangreich saniert, das nach landesrechtlichen Vorschriften als Baudenkmal gilt, kann unter weiteren Voraussetzungen ebenfalls erhöhte Abschreibungen geltend machen (vgl. §7i EStG). Auch hier gilt, dass die erforderlichen Bescheinigungen der Denkmalbehörden für die Finanzämter bindend sind.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim