Vorsicht bei Baukostenzuschüssen für den Mieter

Wer gewerblich genutzte Objekte umsatzsteuerpflichtig vermietet, kann in aller Regel auch den Vorsteuerabzug aus seinen Eingangsrechnungen geltend machen. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn zwischen Vermieter und Mieter nicht nur die "normale" Miete fakturiert, sondern auch ergänzende Leistungen bzw. Zahlungen abgerechnet werden. Insbesondere gilt das im Zusammenhang mit Baumaßnahmen.

Vermieterin Keckeis hat sich gegenüber ihrem Mieter Immel im Mietvertrag (Laufzeit: 15 Jahre) verpflichtet, für den endgültigen Ausbau des Mietobjekts (Ladengeschäft) einen Baukostenzuschuss in Höhe von 200.000 € zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen. Immel nimmt den Ausbau nach seinen Wünschen vor, dementsprechend beauftragt er die Handwerker.

Die Parteien haben vereinbart, dass der Mieter die bezuschussten Baumaßnahmen im Falle seines Auszugs im Mietobjekt belässt und dafür keine weitere "Entschädigung" von der Vermieterin verlangt.

Aus den Eingangsrechnungen macht Immel den Vorsteuerabzug geltend und stellt eine Rechnung über 200.000 € zuzüglich 38.000 € Umsatzsteuer an Keckeis. Weil Keckeis den Laden umsatzsteuerpflichtig an Immel vermietet, macht sie ihrerseits die Vorsteuer aus den "weiterberechneten Baukosten" in Höhe von 38.000 € in ihrer Umsatzsteuererklärung geltend.

Im Beispielsfall besteht u.a. das Risiko, dass das Finanzamt den Vorsteuerabzug für Keckeis verweigert. In einem neueren Urteil hat nämlich das Sächsische Finanzgericht entschieden, dass in vergleichbaren Fällen gar kein Leistungsaustausch vorliegt (Urteil vom 18.07.2017, Aktenzeichen: 5 K 880/15). Nach Ansicht des Gerichts ist der Ausbau bzw. Umbau des Ladens Bestandteil der mietvertraglichen Hauptpflicht der Vermieterin, weil ja nicht lediglich ein "Rohbau" überlassen werden sollte. Ein eigenständiger Werkvertrag (zwischen Mieter und Vermieterin) soll demnach nicht vorliegen.

Die Folge: Es wurde über eine Leistung abgerechnet, die umsatzsteuerlich betrachtet gar keine ist – deshalb besteht kein Recht auf Vorsteuerabzug.

Hinweis: Der Mieter schuldet die Umsatzsteuer dennoch bis auf Weiteres, weil er sie in der Rechnung gesondert ausgewiesen hat.

Die Rechtsauffassung des Finanzgerichts dürfte zumindest der offiziellen Verwaltungsmeinung für vergleichbare Fälle widersprechen. In einem älteren Schreiben des Bundesfinanzministeriums ist nämlich geregelt, dass der Vorgang als "Weiterlieferung" der Baumaßnahmen durch den Besteller (Mieter) an den Grundstückseigentümer (Vermieter) zu beurteilen ist (Schreiben vom 23.07.1986, Aktenzeichen: IV A 2 – S 7100 – 76/86).

Natürlich kommt es im Einzelfall immer auf die konkreten vertraglichen Vereinbarungen an. Anderslautende Entscheidungen des Finanzamts zu dieser Problematik sollten allerdings stets einer kritischen Prüfung unterzogen und gegebenenfalls angefochten werden.

Generell müssen Sie gerade im Umsatzsteuerrecht darauf achten, dass klar geregelt ist, wer Auftraggeber und wer Empfänger einer Leistung ist. Zum Vorsteuerabzug ist in der Regel nur der Leistungsempfänger berechtigt. Als Leistungsempfänger gilt regelmäßig der Auftraggeber oder Besteller einer Leistung.

"Weiterberechnungen" müssen stets auf vertraglicher Grundlage geschehen. In dieser sollte auch klar geregelt sein, dass die Fakturierung zuzüglich Umsatzsteuer erfolgt. Ansonsten könnte später auch darüber gestritten werden, ob überhaupt ein (zusätzlicher) Anspruch auf Zahlung der Umsatzsteuer besteht.

Vergleichsweise einfach ist die Sache, wenn der Vermieter selbst die Handwerker beauftragt und die zu vermietenden Räumlichkeiten entsprechend herrichten lässt. Sofern der Mieter wesentlich „mitgestalten“ möchte, ist es auch möglich, dass er die Handwerker ausdrücklich im Namen des Vermieters beauftragt – hierzu sollte er entsprechend bevollmächtigt werden. Außerdem muss der finanzielle Rahmen natürlich klar abgesteckt sein. Die Rechnungen sollten dann ausnahmslos auf den Vermieter lauten, damit dieser den Vorsteuerabzug geltend machen kann.

Wenn Sie Räumlichkeiten an einen Arzt vermieten, der überwiegend steuerfreie Umsätze erzielt, können Sie zumindest bei neueren Gebäuden nicht zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Die Vermietung ist dann zwingend umsatzsteuerfrei, sofern nicht ausnahmsweise einzelne, abgrenzbare Räumlichkeiten für umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten genutzt werden.

Hinweis: Wer umsatzsteuerfrei vermietet, kann auch keine Vorsteuererstattung vom Finanzamt fordern. In diesem Fall müssen Sie bei der Mietkalkulation stets beachten, dass Sie mit den "Bruttokosten" belastet sind.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim