Was abschließend noch wichtig ist

Nach §540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dürfen Geschäftsräume nur untervermietet werden, wenn der Vermieter zugestimmt hat. Die aktuelle Rechtsprechung scheint hier zwar Spielräume zuzulassen. Um späteren Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen, sollten Sie allerdings auf eine Untervermietungsklausel im Vertrag achten. Notwendig ist sie für den Fall, dass die Apotheke verpachtet oder verkauft werden soll. Da der Vermieter meist nur will, dass in den Räumen weiterhin eine Apotheke betrieben wird, sollte das unproblematisch sein.

Schwieriger ist es, den Vermieter dazu zu bringen, eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, nach der alle Rechte und Pflichten auf den Käufer übergehen, sofern die Apotheke veräußert wird. So der Vermieter dem nicht zustimmt, können Sie ihm ein Mitspracherecht einräumen, falls er mit dem potenziellen Käufer nicht einverstanden ist. Alternativ ließe sich festlegen, dass Sie als bisheriger Mieter bis zum Ablauf der Grundmietzeit weiterhin dafür haften, dass der Mietzins gezahlt wird.

Ohne gesonderte Regelungen gilt nur ein sogenannter "vertragsimmanenter Konkurrenzschutz": Er verbietet es dem Vermieter, Räume im gleichen Haus oder im Nachbargrundstück an eine andere Apotheke zu vermieten (vgl. analog Kammergericht Berlin, Urteil vom 26.11.2018, Aktenzeichen: 8 W 58/18). Ausnahme laut Rechtsprechung: Das Mietobjekt liegt in einem Einkaufszentrum oder in einer besonders attraktiven Einkaufsstraße. Hier gilt der Grundsatz: "Konkurrenz belebt das Geschäft."

Wichtig: Insbesondere wenn Sie wissen, dass dem Vermieter im näheren Umkreis mehrere Geschäftslokale gehören oder er über sie verfügen darf, sollten Sie sich unbedingt einen zusätzlichen Konkurrenzschutz einräumen lassen, der durch eine Vertragsstrafe abgesichert ist.

In jeden gewerblichen Mietvertrag gehört eine Vereinbarung darüber, dass es zulässig ist, Außenwerbung an der Mietsache anzubringen – so auch in Ihren Apothekenmietvertrag. Da Fassadenflächen manchmal auch gesondert vermarktet werden können, lässt sich nicht automatisch davon ausgehen, dass man sie immer für Außenwerbung nutzen darf.

Wenn Sie auffällige Leuchtwerbung verwenden wollen, sollten Sie das ebenfalls detailliert mit Ihrem Vermieter abstimmen. Außerdem benötigen Sie dann zum Teil – je nach Größe – zusätzlich eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung.

Zu den Reparaturen zählen die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Tapezieren und Streichen von Heizkörpern, Heizrohren, Wänden, Decken, Türen und Fenstern von innen. Ein Mieter kann nur durch einen Vertrag zu solchen Reparaturen verpflichtet werden – allerdings nicht dazu, sie laufend und nochmals beim Auszug vorzunehmen (Bundesgerichtshof [BGH], Urteil vom 06.04.2005, Aktenzeichen: XII ZR 308/02). Auch wenn die Räume unrenoviert übergeben worden sind, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen (Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 13.07.2016, Aktenzeichen: 2 U 45/16).

Für Formularverträge gilt überdies: Starre Fristen für Schönheitsreparaturen sind nicht zulässig (BGH, Urteil vom 08.10.2008, Aktenzeichen: XII ZR 84/06).

Weitergehende Verpflichtungen, wie z.B. eine Erneuerung des Teppichbodens oder Parketts, fallen nicht unter die Schönheitsreparaturen. Sie können ebenfalls individuell vereinbart werden.

Über Formularverträge dürfen die Mieter bei bestimmungsgemäßem Gebrauch außerdem nicht unbegrenzt dazu verpflichtet werden, Gemeinschaftsflächen instandzuhalten bzw. instandzusetzen (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Aktenzeichen: XII ZR 158/01). Gleiches dürfte auch für die komplette Instandsetzung des Mietobjekts selbst gelten. Unter Instandhaltung versteht man dabei übrigens die Beseitigung von baulichen oder sonstigen Mängeln, die während der Nutzungsdauer durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehen. Die Instandsetzung umfasst die Reparatur von Schäden sowie die Erneuerung defekter Teile und Einrichtungen.

Zwischenzeitlich hat es sich durchgesetzt, auch Kleinreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Das ist jedoch nur zulässig, wenn dieser vorhersehen kann, wie hoch die Kosten sein werden. Größere Reparaturen hingegen muss der Vermieter tragen.

Prinzipiell darf der Mieter nur dazu verpflichtet werden, diejenigen Teile der Mietsache zu reparieren, auf die er selbst auch Zugriff hat. Dabei muss ein Kostenrahmen vereinbart werden, der Höchstgrenzen sowohl für den Einzelfall als auch für das gesamte Jahr festlegt. Die Jahreshöchstgrenze sollte sich an einer durchschnittlichen Monatsmiete orientieren.

In der Apotheke gehen Sie mit besonderen Gesundheitsdaten im Sinne von Art. 9 Datenschutz-Grundverordnung um. So liegen z.B. im Backoffice Rezepte mit Patientendaten herum. Zudem gilt für Arzneimittel der Zugriffsschutz.

Insoweit darf der Vermieter die Apotheke auch ohne vertragliche Regelung nur angemeldet besichtigen. Dabei muss er von einem pharmazeutisch Verantwortlichen begleitet werden, der darauf achtet, dass die Rechtsvorschriften eingehalten werden. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag gekündigt ist und neue Mietinteressenten die Räume besichtigen wollen. Nur bei Gefahr im Verzug darf der Vermieter die Apotheke auch ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung betreten. Wenn der Vertrag gesonderte Regelungen zum Betretungsrecht enthält, ist der besonderen Situation in Apotheken Rechung zu tragen.

Grundsätzlich muss sich der Vermieter um die Verkehrssicherung vor der Apotheke kümmern (z.B. bei Glätte). Allerdings kann er die entsprechenden Kosten über die Nebenkosten umlegen. Es ist jedoch möglich, die Pflicht im Vertrag komplett auf den Mieter zu übertragen. Dann muss der Vermieter überwachen, dass der Mieter dem auch nachkommt.

Auch bei Zwangsversteigerungen sind Sie als Mieter durch einen langfristigen Mietvertrag grundsätzlich vor einer Kündigung geschützt. Jedoch steht dem Erwerber gemäß §57a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) ein Sonderkündigungsrecht zu. Danach kann er Ihnen spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs für das Ende des nächsten Kalendervierteljahrs kündigen. Verschwitzt er den erstmöglichen Termin, ist eine Sonderkündigung – wie übrigens auch bei einer Insolvenz – nicht mehr möglich.

Das Sonderkündigungsrecht gilt nicht, wenn durch die Zwangsversteigerung eine Gemeinschaft, wie z.B. eine Erbengemeinschaft, aufgelöst werden soll. Eingeschränkt ist es, sofern Sie sich am Aufbau der Räumlichkeiten finanziell beteiligt haben, z.B. durch eine Mietzinsvorauszahlung, ein Aufbaudarlehen oder einen verlorenen Baukostenzuschuss. Wenn der Erwerber dann von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, sollten Sie beim Vollstreckungsgericht Einspruch erheben.

In einem Zwangsversteigerungsverfahren dürfen Sie nach §59 ZVG einen Antrag darauf stellen, dass der Erwerber gemäß §57a ZVG auf das Sonderkündigungsrecht verzichtet. Wird dadurch jedoch ein geringeres Angebot abgegeben, so hat der Erwerber weiterhin ein Sonderkündigungsrecht.

Links unter der Rubrik "Musterverträge" finden Sie die von Dr. Bettina Mecking eine aktualisierte Fassung unseres Apotheken-Mietvertrages.

Stefan Kurth, Steuerberater, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Schneider + Partner GmbH, 01307 Dresden, E-Mail: Stefan.Kurth@sup-dresden.de