Besonderheiten der Instandhaltungsrücklage

Laut Wikipedia ist die Instandhaltungsrücklage im Wohneigentumsrecht eine Rückstellung für die Instandhaltung und Reparatur von Eigentumswohnungen mit dem Ziel, den Marktwert des Objektes zu erhalten. Im aktuellen Wohnungseigentumsgesetz (vgl. §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) wird sie als Erhaltungsrücklage bezeichnet. Aus steuerlicher Sicht sind rund um die Rücklage einige Besonderheiten zu beachten, die Sie kennen sollten.

Wenn Sie eine ("gebrauchte") Eigentumswohnung erwerben, zahlen Sie regelmäßig auch für eine bestehende Instandhaltungsrücklage des Verkäufers – entweder indirekt mit dem vereinbarten Kaufpreis oder aber als gesondert ausgewiesener Betrag. Sie erwerben damit quasi einen Anspruch gegenüber der Hausverwaltung.

Geht beim Erwerb einer Wohnung eine Instandhaltungsrücklage des Verkäufers auf den Erwerber über, enthält ein "einheitlicher Kaufpreis" immer auch einen Anteil, der auf die Rücklage entfällt. Dies gilt selbst dann, wenn das entsprechende Guthaben ohne besondere Gegenleistung auf den Käufer übergehen soll (vgl. Bayerisches Landesamt für Steuern, Schreiben vom 23.11.2007, AZ: S 2211 – 14 St 32/St 33).

Das hat zur Folge, dass der Käufer nur den um die Instandhaltungsrücklage gekürzten Kaufpreis abschreiben kann – der Kaufpreisanteil, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, wirkt sich steuerlich zunächst nicht aus.

Hinzu kommt, dass es nach neuerer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht mehr möglich ist, die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (= Kaufpreis) um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu vermindern.

Hinweis: Diese Rechtsprechung wird aufgrund einer Übergangsregelung der Finanzverwaltung beim Erwerb von Teileigentum oder Wohnungseigentum angewendet, sofern der Notarvertrag nach dem 20.05.2021 geschlossen worden ist (vgl. gleich lautende Erlasse der Obersten Finanzbehörden der Länder vom 19.03.2021, AZ: S 4521).

Wenn Sie nach Anschaffung der Wohnung Zahlungen in die Rücklage leisten, ist das Geld zwar bei Ihnen "abgeflossen", Werbungskosten können Sie deshalb aber noch nicht geltend machen. Erst wenn der Verwalter tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen Geld aus der Instandhaltungsrücklage verausgabt, sind die auf Ihre Rücklage entfallenden Kosten als Werbungskosten abzugsfähig.

Allerdings müssen Sie zuvor prüfen, ob die Ausgaben sofort abzugsfähige Werbungskosten sind – oder steuerlich eventuell zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen, die dann wiederum nur im Wege der Abschreibung geltend gemacht werden können.

Ein Werbungskostenabzug ist natürlich nur dann möglich, wenn die Rücklage tatsächlich auch für Ausgaben verwendet wird, die steuerlich als Werbungskosten gelten – und nicht etwa für Kosten der privaten Lebensführung.

Hinweis: Wird die Rücklage (auch) in Höhe des Anteils (teilweise) verbraucht, den Sie bei Anschaffung des Objekts vom Verkäufer übernommen haben, können Sie auch diesen Teil nun als Werbungskosten geltend machen – im Zeitpunkt der Anschaffung war dies ja zunächst nicht möglich (siehe oben).

Sofern Sie das Objekt veräußern, geht eine eventuell noch vorhandene Instandhaltungsrücklage auf den Käufer über. Findet die Veräußerung außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist statt, ist die Instandhaltungsrücklage für Sie steuerlich nicht mehr nutzbar, da der Verkauf als solcher nicht der Besteuerung unterliegt. Ihre Rücklage kann dann vom Käufer steuerwirksam verbraucht werden.

Veräußern Sie die Eigentumswohnung allerdings innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie einen etwaig erzielten Gewinn versteuern. Sie sollten in diesem Fall unbedingt darauf achten, dass Sie bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns den Betrag, der auf die eingezahlte, aber noch nicht verbrauchte Instandhaltungsrücklage entfällt, in Abzug bringen.

Hinweis:Andernfalls versteuern Sie einen zu hohen Gewinn!

Ihr Hausverwalter ist verpflichtet, die in die Rücklage eingezahlten Gelder der Wohnungseigentümer (wenn möglich) verzinslich anzulegen. Die Zinserträge, die Ihnen daraus zugewiesen werden, zählen nicht zu den Vermietungseinkünften, sondern zu den Kapitalerträgen. Folglich unterliegen diese Zinserträge dem ("niedrigen") Abgeltungsteuersatz. Die einbehaltene Kapitalertragsteuer können Sie auf Ihre persönliche Einkommensteuerschuld anrechnen, sofern Ihnen eine solche entsprechend bescheinigt wird.

Wenn der Hausverwalter Maßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert, kann es sich dabei um sog. haushaltsnahe Dienst- oder Handwerkerleistungen handeln. Dafür können Sie ggf. eine 20%ige Steuerermäßigung geltend machen, sofern Sie das Objekt selbst nutzen und nicht vermieten.

Bei regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben (z.B. Reinigung Treppenhaus, Gartenpflege) ist die Ermäßigung grundsätzlich im Jahr der Verausgabung der Vorauszahlungen möglich.

Hinweis: Soweit einmalige Aufwendungen durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden, können die Aufwendungen im Jahr des Abflusses oder im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung, die den Abfluss aus der Instandhaltungsrücklage beinhaltet, berücksichtigt werden.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim