Steueroptimierte Fremdfinanzierung

Wenn Sie ein gemischt genutztes Haus erwerben und die Schuldzinsen steueroptimal zuordnen möchten, sollten Sie das Darlehen in erster Linie für den vermieteten Teil des Objektes einsetzen. Der Hintergrund ist klar: Den Werbungskostenabzug (insbesondere für die Schuldzinsen) bekommen Sie nur, wenn Sie die Ausgaben zur Erzielung von (Miet-)Einnahmen verwenden. Deshalb ist der Kaufpreisanteil für die selbstgenutzte Wohnung vornehmlich aus Eigenmitteln zu finanzieren. Damit die Gestaltung funktioniert, sollten bzw. müssen für die unterschiedlich genutzten Grundstücks- bzw. Gebäudeteile auch gesonderte Kaufpreise vereinbart werden.

Hinweis: Lassen Sie ein gemischt genutztes Gebäude errichten, bietet sich zur Steueroptimierung das sog. "Drei-Konten-Modell" an (vgl. AWA 21/2017).

Beim Kauf eines gemischt genutzten Hauses besteht ein ganz praktisches Problem: Mangels längerer Bauphase wird eigentlich kein gesondertes "Baukonto" benötigt. Deshalb überweisen die Banken die Darlehensmittel meist auf das Girokonto, von welchem dann der Kaufpreis beglichen wird.

Befindet sich auf dem Girokonto allerdings auch ein Guthaben, kommt es zur Vermischung von Eigen- und Fremdmitteln, die aus Sicht vieler Finanzämter eine steueroptimierte Zuordnung zu bestimmten Kaufpreisteilen verhindert. Zuletzt hat das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden, dass eine solche "Vermischung" steuerschädlich sein kann (vgl. AWA 23/2020).

Nun hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) im Revisionsverfahren auf die Seite der Steuerpflichtigen gestellt (Urteil vom 03.05.2022, AZ: IX R 34/19). Danach ist die taggleiche Durchleitung von Darlehen für die Anschaffungskosten durch ein privates Girokonto ausnahmsweise möglich, ohne dass die konkrete Zuordnung zur Finanzierung eines Vermietungsobjekts verloren geht.

Hinweis: Darüber hinaus ist es nach Ansicht des BFH unerheblich, wenn im selben Zeitraum – also an diesem Tag – noch andere Zahlungsvorgänge auf dem Konto stattfinden.

Der BFH hat allerdings auch nochmals klar darauf hingewiesen, dass dem Grunde nach keine Vermischung von Eigen- und Fremdmitteln erfolgen darf – zumindest nicht über einen längeren Zeitraum. Die Darlehensmittel müssen nämlich "nachvollziehbar" dazu verwendet werden, um die Anschaffungskosten (Teilkaufpreise) für die zur Vermietung bestimmten Wohneinheiten zu bezahlen. Sie sollten daher keinesfalls die Fremdmittel nach Auszahlung durch die Bank längere Zeit auf Ihrem Girokonto vorhalten. Der erforderliche Zuordnungszusammenhang wird durch die Vermischung auch dann unterbrochen, wenn vom privaten Girokonto nach Eigen- und Fremdmitteln getrennte Banküberweisungen vorgenommen werden.

Hinweis: Versuchen Sie bitte nicht, die Grenzen der BFH-Rechtsprechung auszutesten! Wenn Darlehensmittel zur Finanzierung eines Teilkaufpreises, der Vermietungszwecken dienen soll, zunächst Ihrem Girokonto gutgeschrieben werden, sollten sie diese möglichst am gleichen Tag zur Zahlung des entsprechenden Teilkaufpreises verwenden. Der BFH hat zwar noch angemerkt, dass es insoweit unerheblich ist, wenn der Kaufpreis für ein nur teilweise fremdfinanziertes Objekt in einem Betrag abfließt – allerdings dürften getrennte Überweisungen den zuständigen Finanzbeamten viel eher zufriedenstellen.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim