Wenn der Garten zur Steuerfalle wird

Beim Verkauf eines privaten Grundstücks zahlen Sie grundsätzlich Spekulationssteuer auf einen etwaig erzielten Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb dieser Zehnjahresfrist können Sie steuerfrei verkaufen, sofern Sie das Objekt ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben – zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren (vgl. hierzu AWA 24/2019, S. 18).

Hinweis: Dass selbstgenutzte Objekte von der Besteuerung ausgenommen sind, hat erhebliche praktische Bedeutung. Schließlich kommt es immer wieder vor, dass das Familienheim wegen sich ändernder Lebensumstände nach einigen Jahren verkauft werden muss.

Die Eheleute Mellinghoff erwarben 2014 ein rund 4.000 qm großes Grundstück auf dem Lande, das mit einem alten Haus bebaut ist. Nach umfassender Sanierung bezogen sie das Gebäude und bewohnten es zusammen mit ihrem Sohn. Die Außenflächen nutzte die Familie als Garten.

Als einige Jahre danach in der Nachbarschaft gebaut wurde, erkannten die Mellinghoffs die Chance, dass auch auf ihrem Grund und Boden noch ein weiteres Haus errichtet werden durfte. Nach einer positiv beschiedenen Bauvoranfrage veranlassten sie die Teilung im Jahr 2019 und veräußerten das neu entstandene Flurstück (1.000 qm) in 2020. Den dabei entstandenen Gewinn erklärten sie nicht in ihrer Steuererklärung, da sie davon ausgingen, dass dieser wegen der vorhergehenden Selbstnutzung (des Gartens) steuerfrei sei.

Das Finanzamt war in diesem Fall jedoch – wen wundert‘s – ganz anderer Auffassung und versteuerte den Gewinn. Die Klage vor dem Finanzgericht hatte in einem vergleichbaren Fall leider keinen Erfolg (vgl. Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts vom 20.7.2022, AZ: 4 K 88/21).

Generell gilt zwar, dass der zu einem selbstgenutzten Gebäude gehörende Grund und Boden ebenfalls selbstgenutzt wird, was insbesondere für den Garten gilt, auch wenn dieser sehr groß ist. Allerdings sind das Finanzamt und auch das Finanzgericht der Meinung, dass der Zusammenhang des verkauften Grundstücks mit der vorhergehenden Selbstnutzung durch die Grundstücksteilung gelöst wurde. Die neue Parzelle gehörte damit nicht zum eigengenutzten Gebäude und konnte deshalb auch nicht steuerfrei verkauft werden.

Hinweis: Die Steuerbefreiung von bislang selbstgenutzten Grundstücken hat ihre Rechtfertigung insbesondere darin, dass die durch einen Wohnsitzwechsel eventuell erforderliche Veräußerung nicht besteuert werden soll. Im Streitfall ist ein solcher Wohnsitzwechsel aber gerade nicht erfolgt, vielmehr wurde lediglich ein Teil des bisherigen Gartens veräußert.

Übrigens: Der Gewinn wäre nach Ansicht des Gerichts wohl auch dann steuerpflichtig, wenn das neue Flurstück sofort nach der Teilung – also noch im Jahr 2019 – verkauft worden wäre.

Einen direkt vergleichbaren Sachverhalt hat der Bundesfinanzhof (BFH) bislang – soweit ersichtlich – noch nicht entschieden, weshalb die Revision durch das Finanzgericht ausdrücklich zugelassen wurde. Weil die Kläger mittlerweile Revision eingelegt haben (AZ beim BFH: IX R 14/22), geht der Fall in die nächste Runde. Vergleichbare Fälle sollten daher bis auf Weiteres offengehalten werden.

Hinweis: Besser ist es natürlich, wenn Sie einem solchen Streit von vorneherein aus dem Weg gehen und die Veräußerung erst nach Ablauf der zehn Jahre vornehmen – sofern irgend möglich.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim