Vermietung und Verpachtung: Leer stehende Wohnung

Bei vermieteten Immobilien sind zeitweise Leerstände (beispielsweise wegen Auszugs der Mieter) nie auszuschließen. Die auf die Wohnung entfallenden Ausgaben des Vermieters sind aber grundsätzlich weiterhin als Werbungskosten abzugs­fähig, sofern dieser nach wie vor die Absicht hat, das Objekt wieder zu vermieten. Die Frage, ob die sogenannte Einkunftserzielungsabsicht tatsächlich noch vorliegt, beschäftigt immer wieder die Finanzgerichte.

Beispiel: Das Ehepaar Klinge lebt in der Erdgeschosswohnung seines Zweifamilienhau­ses. Die Obergeschosswohnung war bis Oktober 2004 vermietet. Nach dem Auszug des Mieters stand die Woh- nung leer. Erst im Frühjahr 2008 konnte ein neuer Mieter gefunden werden. Zwischenzeitlich machten die Klinges die laufenden Ausgaben für die Mietwohnung als Werbungskosten bei ihrer Einkommensteuererklärung geltend. Den Werbungskostenabzug lehnte das Finanzamt bei der Einkommensteuerveranlagung für 2006 jedoch ab, da in diesem Jahr keine Einkunftserzielungsabsicht bestanden habe.

Das Hessische Finanzgericht hat dem Finanzamt in einem vergleichbaren Fall Recht gegeben¹⁾ . Im Streitfall hatte es der Eigentümer unterlassen, zur Vermietung seiner bereits seit mehr als einem Jahr leer stehenden Wohnung eine entsprechende Anzeige in der Zeitung zu schalten oder einen Makler zu beauftragen.

Hinweis: Der Kläger hatte aufgrund einer schweren Erkrankung in dem betreffenden Jahr primär andere Probleme als die Vermietung der leer stehenden Wohnung. Die Richter zeigten für diesen Einwand zwar Verständnis, ließen ihn für Zwecke des Werbungskostenabzugs aber nicht gelten.

Aufgrund des Urteils könnten zahlreiche (potenzielle) Vermieter Schwierigkeiten beim Werbungskostenabzug für eine leer stehende Wohnung bekommen. Dies gilt insbesondere in solchen Fällen, in denen eine schnelle Vermietung (an den „erstbesten Mieter“) aufgrund der persönlichen wirtschaftlichen Situa­tion nicht unbedingt notwendig ist. Im Streitfall konnte die Wohnung immerhin in einem Folgejahr tatsächlich wieder vermietet werden. Diese Vermietung führt nach Ansicht des Finanzgerichts aber keineswegs dazu, den Werbungskostenabzug in einem (Vor-) Jahr ohne nennenswerte Vermietungsbemühungen anzuerkennen. Das Finanzamt prüft also im Ernstfall für jedes einzelne Jahr, in dem eine „Mietwohnung“ leer stand, ob der Vermieter sich tatsächlich nachdrücklich um eine Neuvermietung bemüht hat.

Weil der Vermieter grund­sätzlich die Feststellungslast trägt, dass er eine leerstehen­de Wohnung (wieder) vermieten möchte, ist es ratsam, entsprechende Beweisvorsorge zu treffen. Zu diesem Zweck sollte (mindestens) ein eigenes Zei­tungsinserat pro Jahr bzw. ein eindeutiger Maklerauftrag dokumentiert werden können. Besser wäre natürlich, wenn fortlaufend in­seriert wird.

Hinweis: Wer lediglich auf Mietgesuche telefonisch antwortet, kommt gegebenenfalls in Beweisnot, zumindest nach den strengen Maßstäben des Hessischen Finanzgerichts. In solchen Fällen sollten zumindest Name und Anschrift der angerufenen Personen schriftlich dokumentiert werden. Die Argumentation, man wolle keine Anzeigen schalten, um Einbrecher nicht auf die leer stehende Woh-nung hinzuweisen, ist aus rein steuerrechtlicher Sicht ebenfalls nicht ohne Weiteres Erfolg versprechend.

¹⁾ Urteil vom 14. November 2007, Aktenzeichen 1 K 335/05.