Das Eigenheim als Kostenfalle

Die Chancen sind günstig: Dank Wirtschaftskrise sind viele Immobilien heute weitaus billiger als noch vor fünf oder zehn Jahren, gleichzeitig lockt die Kreditwirtschaft mit immer neuen Niedrigzinsofferten kauf- oder bauwillige Kunden. Die Probleme liegen jedoch beim „Kleingedruckten“: Während günstige Konditionen im Tages- und Festgeldbereich meist nur an die Neu­kundeneigenschaft gebunden sind, findet sich bei Finanzierungsangeboten von Immobilien eine Vielzahl von Fußnoten, die konkrete Vergleiche erheblich erschweren, oft sogar unmöglich machen. Das Konzept der Anbieter: Anfangs lockt der Niedrigzins, im Laufe der Finanzierungsverhandlun­gen verteuern immer neue Kosten und Zuschläge die Offerte. Wechseln will nach fortgeschrittenen Verhandlungen jedoch kaum noch ein Darlehensinteressent, denn schließlich erfordert die Immobilienfinanzierung weitaus mehr Aufwand als etwa die Eröffnung eines Tagesgeldkontos.

Gut beraten sind Immobilienkäufer daher, wenn sie sich bereits frühzeitig informieren. Die erste Anfrage sollte dabei der eigenen Hausbank gelten, die als „Bank vor Ort“ gerade in der derzeitigen Finanzlage oft erfreulich günstige Konditionen bieten kann. Vergleichen sollten Sie dieses Angebot mit den Konditionen anderer Banken vor Ort, weiterhin aber auch von Internet­anbietern. In allen Fällen genügt es dabei zunächst, das Investitionsvolumen, das vorhandene Eigenkapital und den erforderlichen Finanzierungsbedarf genau zu beziffern und hierfür die Konditio­nen für unterschiedliche Zinsbindungsfristen abzufragen.

Maßgebliche Kennzahl ist hierbei grundsätzlich der anfängliche effektive Jahreszins, der nach festgelegten Regeln der Preisangabenverordnung berechnet wird. In ihm sind der Nominalzins, ein eventuel­les Disagio/Agio, die anfallen­den Bearbeitungsgebühren und nicht zuletzt der Zeitpunkt der Verrechnung von Zins- und Tilgungszahlungen berücksichtigt. Bereits hier trennt sich meist die „Spreu vom Weizen“, d.h., Sie erkennen, welcher potenzielle Kreditgeber akzeptable Konditionen bietet und für weitere Verhandlungen angesprochen werden sollte.

Im nächsten Schritt gilt es, die versteckten Kosten abzufragen. Sollte eine Bank z.B. die Bearbeitungsgebühr in Form von „Schätzkosten“ oder „Wertermittlungsgebüh­ren“ berechnen, ist dieser Aufwand nicht mehr in den Effektivzins einzurechnen. Auch obligatorische Versicherungen sucht man beim Effektivzinssatz vergeblich, ebenso wie mögliche Bereitstellungskosten, die von manchen Instituten bereits zwei oder drei Monate nach verbindlicher Zusage des Darlehens berechnet werden – selbst wenn die Darlehensauszahlung nach Baufortschritt erfolgt.

In jedem Fall sollten Sie sich in diesem Stadium auch nach eventuellen Zuschlägen erkundigen, die grundsätzlich immer dann berechnet werden können, wenn das Werbeangebot mit der Fußnote „bonitätsabhängig“ versehen ist. Maßgeblich ist hierbei meist die Höhe der Finanzierung im Verhältnis zum Gesamtpreis. Grundregel: Je mehr Fremdmittel aufgenommen werden müssen, umso höher der Zins. Manche Geldhäuser schrecken z.B. nicht davor zurück, die in der Werbung genannten Zinssätze nur für Finanzierungen von maximal 40% des Schätzwerts einer Immobilie zu gewähren, und berechnen hohe Aufschläge für höhere Finanzierungsgrade. Andere gehen hingegen bis zu 60% oder 80% und halten sich auch bei der Höhe der Zuschläge zurück. Zunehmend macht sich auch die „Unsitte“ breit, dass z.B. Selbstständigen generell ein höherer Zins abverlangt wird als Angestellten mit festem Monatseinkommen.

Besonders kritisch sind auch Sonderformen der Finanzierung zu sehen, etwa das Hintereinanderschalten von Darlehen und Bausparverträgen. In diesem Fall werden neben dem Darlehensvertrag z.B. auch ein oder mehrere Bausparverträge abgeschlossen und gleichzeitig bespart, manchmal fließt auch ein Teil des Darlehens als Einmalzahlung an die Bausparkasse. Geworben wird hier zum einen mit dem niedrigen Zinssatz für das Immobiliendarlehen, zum anderen aber auch mit dem – noch niedrigeren – Zins für das Bauspardarlehen. Hingegen „unterschlagen“ die Anbieter dabei die Tatsache, dass mit dem Ansparen des Bausparvertrags ein Zins­nachteil verbunden ist. Denn schließlich bekommt der Immobilienkäufer für das Bausparguthaben meist nur 1,0% bis 2,0% Guthabenzins, während er gleichzeitig für das Vorausdarlehen das Doppelte bzw. Dreifache dieses Betrags aufwenden muss.

Überaus riskant sind auch die meisten weiteren Sondervarianten, die insbesondere bei freien Vermittlern wegen der hohen Provisionen beliebt sind. Hier ist etwa die Fonds-Finanzierung zu nennen, bei der die Tilgungsrate statt auf das Darlehenskonto auf ein Investment-Ansparkonto, etwa mit Aktienfondsanteilen, fließt. Dies kann zwar zu einem guten Geschäft werden, wenn die Fondsanteile zum Fälligkeitszeitpunkt deutlich im Plus stehen. Kommt es jedoch zu einer Baisse, kann durchaus auch eine Finanzierungslücke von 50% und mehr entstehen. Gleiches gilt für alle Finan­zierungen, die teilweise oder ganz in Fremdwährungen vorgenommen werden. Der Zins mag zwar auf den ersten Blick attraktiv sein, jedoch kann die Finanzierung bei ungünstigem Wechselkursverlauf zum teuren Debakel werden.

In jedem Fall sollten Sie sich einen Zins- und Tilgungsplan aufstellen lassen, aus dem auch die Gesamtkosten der Finanzierung hervorgehen. Vergleichbar sind diese Musterrechnungen allerdings nur dann, wenn eine ähnlich hohe Monatsbelastung zugrunde gelegt wird. Denn schließlich wird der Gesamtaufwand einer über 15 Jahre angelegten Immobilienfinanzierung mit hohem Tilgungsanteil zwangsläufig niedriger ausfallen als bei einer Finanzierung mit planmäßiger Tilgung innerhalb von 25 Jahren. Auch sollten Sie darauf achten, wie verbindlich der Zins- und Tilgungsplan ist: Bei einer klassischen Bankfinanzierung sollte problemlos eine verlässliche Berechnung möglich sein, bei einer Fonds- oder Fremdwährungsfinanzierung sollten Sie die angesetzten Renditeprognosen sehr kritisch hinterfragen.

Kommt es schließlich zum Vertragsabschluss, sollten Sie auf möglichst attraktive Nebenbedingungen achten. Dies beginnt bei einer realistischen Berechnung einer eventuellen Bereitstellungsprovision und reicht bis zur festen Vereinbarung von Sondertilgungsmöglichkeiten. Gerade heutzutage kann es schließlich wichtig sein, ein „Verkaufsverbot“ für die Darlehensforderung festzuschreiben, denn dann kann die Bank das Darlehen nicht mehr an Dritte weiterverkaufen. Wichtig ist daneben noch die Frage der Zinsfestschreibung: Gerade angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase sollten Sie hier Laufzeiten von 10 oder sogar 15 Jahren wählen – vorausgesetzt, ein Ausstieg ist in dieser Zeit nicht zu erwarten. Kürzere Zinsfestschreibungen sind hingegen billiger, erfordern jedoch eine frühzeitige Anschlussfinanzierung – zu den dann geltenden Konditionen.

Im eigenen Interesse sollten Sie noch auf eine angemesse­ne Tilgung achten. Früher lag die Anfangstilgung im ersten Jahr meist bei 1,0% der Darlehenssumme mit der Folge, dass ein solches Darlehen etwa 35 Jahre Laufzeit hat. Ins­besondere in den ersten 10 bis 15 Jahren wird dabei sehr wenig getilgt, sodass die Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsfestschreibung teuer werden kann. Besser sind daher Tilgungen von 2,0% bis 4,5%, sodass das Darlehen schnell abgebaut wird.