Vermietung und Verpachtung: Anschaffungsnaher Aufwand

Wird ein zur Vermietung bestimmtes Haus oder eine Wohnung vom Erwerber grundlegend renoviert, so hat dieser Interesse daran, dass seine Aufwendungen steuerlich sofort als Werbungskosten abziehbar sind. Vom Finanzamt muss er sich aber oft entgegenhalten lassen, dass kein Erhaltungsaufwand, sondern nur über Abschreibungen zu berücksichtigende anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Hierzu zählen auch Aufwendungen für Instand­setzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, sofern die Nettoaufwendungen 15% der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen¹⁾.

Hinweis: Das seit 2004 geltende sofortige Abzugsverbot für höhere anschaffungsnahe Herstellungskosten wird von den Finanzämtern strikt beachtet und unterschiedslos auf alle Erhaltungsarbeiten an­gewendet, wenn diese im Rahmen umfassender Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden.

Bei der Prüfung der 15%-Grenze werden Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen (z.B. laufende Schönheitsreparaturen, Wartungsarbeiten), gewöhnlich nicht mit einbezogen²⁾. Allerdings hat der Bundesfinanzhof³⁾ entschieden, dass der­artige Aufwendungen dann nicht isoliert zu betrachten sind, wenn sie im Zusammenhang mit umfassen­den Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten anfallen. Ausschlaggebend sei der enge zeitliche, räumliche und sachliche Zusammenhang der entsprechenden Arbeiten mit den Modernisierungsmaßnahmen.

Der Bundesfinanzhof stellt in seinem Urteil klar, dass die Ausnahmen im Einkommen­steuergesetz für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsaufwendungen (Schönheitsreparaturen, Ersatz beschädigter Fensterscheiben oder Reinigungsmaßnahmen) nur greifen können, wenn diese isoliert durchgeführt werden. Da der Bundesfinanzhof es ablehnt, auch nur einen Teil der Aufwendungen unter die Ausnahmeregelung für üblichen Erhaltungsaufwand zu subsumieren, führt diese Gesamtbetrachtung dazu, dass die „steuerschädlichen“ Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten auf die an sich sofort abziehbaren jährlich üblichen Erhaltungsaufwendungen „abfärben“ und die Gesamtaufwendungen nur über Abschreibungen zu berücksichtigen sind.

Hinweis: Sollen übliche Erhaltungsaufwendungen als sofort abziehbare Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden, so ist zu empfehlen, entsprechende Maßnahmen isoliert durchzuführen. Hierzu sollten sie in einem anderen Jahr als die sonstigen Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden. Alternativ ist darauf zu achten, dass die 15%-Grenze innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums nach Anschaffung des Gebäudes nicht überschritten wird.

Immobilienerwerber sollten zudem bei Baumaßnahmen im Zusammenhang mit neu erworbenen Gebäuden die entsprechenden Begriffsde­finitionen (anschaffungsnahe Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen, Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung, Schönheitsreparaturen) genau kennen und beachten.

¹⁾ Vgl. § 6 Absatz 1 Nr. 1a Ein­kommensteuergesetz.
²⁾ Vgl. § 6 Absatz 1 Nr. 1a Satz 2 Ein­kommensteuergesetz (Ausnahmen).
³⁾ Urteil vom 25. August 2009, Aktenzeichen IX R 20/08; vgl. auch AWA -Ausgabe Nr. 17 vom 1. September 2008, Seite 17.

Das Urteil des Bundesfinanzhofs³⁾ kann unter

www.bundesfinanzhof.de

Entscheidungen unter dem Aktenzeichen IX R 20/08 abge­rufen werden.