Falsche Rechnung mit Prozenten

Niedrige Zinsen am Kapitalmarkt haben dazu geführt, dass sich viele Anleger in anderen Bereichen umsehen. Fündig werden sie dabei insbesondere bei geschlossenen Fondsprojekten, die z.B. in gewerblich genutzte Immobilien investieren. Zwischen 5,0% und 6,5% sind hier – zumindest gemäß der Renditeprognosen – zu erzielen, oft werden zudem steuerliche Vorteile geboten. Aber auch der viel gepriesene Schutz vor einer möglichen Inflation durch ein solides Investment z.B. in Grund und Boden stößt bei etlichen Anlegern auf offene Ohren. Nicht zuletzt verstehen es manche Anbieter trefflich, in ihren Prospekten eine gewisse „Eitelkeit“ der Investoren zu wecken. Mit der Beteiligung an einem geschlossenen Fonds habe man die Stufe des „Großanlegers“ erreicht, der weitaus mehr aus seinem Geld machen könne als manch kleiner Sparer mit seinen Bundesschatzbriefen.

Nach zahlreichen Fehlschlägen in den vergangenen Jahren, die manchmal sogar mit der Insolvenz des Fonds endeten, hat in der Branche ein Umdenken eingesetzt. Die meisten sind bemüht, dem Anleger ein solides Konzept zu bieten, das auch einer Wirtschafts­krise oder veränderten Rahmenbedingungen standhalten kann und die Renditeprognosen erfüllt. Nicht geändert hat sich jedoch die Kostenbelastung: Bereits in den Emissionsprospekten wird ein zu zahlendes Agio von meist 5,0% genannt, sodass eine Beteiligung über 100.000 € weitere 5.000 € Gebühren kostet. Und da das Agio stets auf die volle Zeichnungssumme anfällt, manche Modelle aber teils mit Fremdmitteln finanziert werden, erhöht sich die Belastung schnell auf 8,0% bis 10,0% des eingesetzten Kapitals.

Doch mit dieser Kostenbe­lastung ist es nicht getan: In den meisten Fondsprospekten werden – regelmäßig im Kleingedruckten – „Eigenkapitalbeschaffungskosten“ oder „Eigenkapitalvermittlungsgebühren“ ausgewiesen, die sich in einer Größenordnung von 5,0% bis 10,0% der gesamten Investitionssumme bewegen können. Die wenigsten Anleger erkennen, dass es sich auch hierbei letztlich überwiegend um entsprechende Provisionszahlungen an den Anbieter handelt. Erschwert wird dies im Übri- gen durch die Tatsache, dass diese Kosten in einer Summe für das ganze Projekt dargestellt werden, also meist im Millionenbereich liegen.

Die hohen Provisionen haben jedoch zwei gravierende Folgen: Zum einen führen sie dazu, dass mancher Vermittler seine Eigeninteressen in den Vordergrund stellt und entsprechende Beteiligungen auch an unbedarfte Anleger verkauft, die lediglich eine sichere und liquide Form der Geldanlage suchen. Zum anderen reduziert sich damit auch die Rendite der Anlage. Wurde im Prospekt etwa eine Rendite des Fonds-Portefeuil­les von 5,0% in Aussicht gestellt, bleiben davon im Fall einer z.B. 15%igen Kostenbelastung nur noch 4,25% für die Ausschüttung an den Anleger. Zudem fließen die Erwerbs­nebenkosten nicht in die Substanz der Anlage, was bei einer eventuellen Restwertprognose zu berücksichtigen ist.

Als Interessent sollten Sie sich daher sehr genau über die Kosten einer Fondsbeteiligung informieren und die Renditerechnungen detailliert und auf Ihren Einzelfall bezogen prüfen. Darüber hinaus sollten Sie sich der Tatsache bewusst sein, dass es sich bei den Musterrechnungen regelmäßig um Prognosen handelt, bei denen die Anbieter gerne einmal etwas übertreiben.