Sparen mit rechtzeitiger Planung

Vor zehn Jahren war die Finanzierung der eigenen vier Wände noch vergleichsweise teuer: Zwischen 6,0% und 7,5% Effektivzins kosteten seinerzeit Grundschulddarlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung. Heute müssen hingegen nur noch knapp 4% für eine vergleichbare Finanzierung aufgewandt werden. Und auch das ist bereits deutlich mehr als noch vor einem halben Jahr, als Immobilienkäufern gerade einmal rund 3,2% abverlangt wurden. Entsprechen­de Verunsicherung herrscht derzeit bei Darlehensnehmern, bei denen die einstige Konditionenvereinbarung in absehbarer Zeit ausläuft. Die Kernfrage dabei: Wie teuer wird die Anschlussfinanzierung und welche Maßnahmen lassen sich möglicherweise jetzt bereits ergreifen?

Der Grund für die zuletzt stark gestiegenen Zinsen liegt insbesondere in der positiven Konjunkturentwicklung, die eine deutlich gestiegene Nachfrage nach Unternehmens- und Immobilienfinanzierungen zur Folge hat. Hinzu kommen Inflationsängste sowie die stark gestiegene Staatsverschuldung. Denn schließlich wird eine hohe Inflation – dies ist eine volkswirtschaftliche Grundregel – stets von hohen Zinsen begleitet. Und davon sind wir bisher immer noch weit entfernt.

Experten gehen davon aus, dass es nach dem schnellen Zinsanstieg in den kommenden Monaten zunächst zu einer Konsolidierung kommen sollte. Mittelfristig – und dar­über sind sich die meisten Marktbeobachter einig – dürften wir jedoch wieder deutlich höhere Zinsen sehen als aktuell. Auch im langfristigen Vergleich ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass wir in ein bis zwei Jahren wieder mindestens die 5%-Marke überschreiten werden.

Läuft die Zinsbindung einer Immobilienfinanzierung noch mindestens vier Jahre, kann derzeit nicht viel unternommen werden: Eine Umschuldung ist meist ausgeschlossen, auch die Anschlussfinanzierung zu den heutigen Kondi­tionen ist im Regelfall nicht möglich. Läuft ein Darlehen aber früher aus, lohnt es sich, die Kapitalmärkte zu beobach­ten und ggf. bald zu handeln.

Die erste Frage gilt dabei der Restschuld zum Ende der Zinsfestschreibung, über die z.B. der bei Darlehensabschluss ausgehändigte Zins- und Tilgungsplan informiert, aber auch die Bank Auskunft geben kann. Oftmals haben sich parallel zur Immobilien­finanzierung Eigenmittel angesammelt, die jetzt zu einer Reduzierung der Darlehenssumme eingesetzt werden können. Und dies muss nicht erst zum Fälligkeitsdatum der Finanzierung erfolgen. Meist sehen Darlehensverträge gewisse Sondertilgungsmöglichkeiten vor, die bei entsprechender finanzieller Lage ausgenutzt werden sollten. Denn einge­sparte 6,0% bis 7,5% Darlehenszinsen sind weit mehr, als derzeit – insbesondere nach Steuern – mit einer sicheren Geldanlage erzielt werden können.

Aber auch über die Höhe der künftigen Monatsraten sollte man sich Gedanken machen. Wurde z.B. bei einer 100.000-€-Finanzierung als Kondition „Nominalzins 7,5% plus 1% Anfangstilgung“ vereinbart, kostete dieses Darlehen 708,33 € pro Monat. Liegt der neue Nominalzins jedoch z.B. bei 4%, würde sich die Monatsbelastung bei einer ähnlichen Tilgungsvereinbarung unter Berücksichtigung der erfolgten Tilgung mehr als halbieren. Überlegenswert ist es daher, die bisherige Monatsrate beizubehalten und dadurch das Darlehen einige Jahre früher komplett zu tilgen.

Läuft eine Immobilienfinanzierung schon mehr als 10 oder 15 Jahre, ist oft nur noch eine überschaubare Restschuld vorhanden. Hier ist es eine Überlegung wert, ein „Volltilgerdarlehen“ zu wählen. Dabei wird die noch vorhandene Restschuld bis zum Ende der neuen Zinsvereinbarung komplett getilgt. Es handelt sich also um eine besonders gut kalkulierbare Form der Finanzierung, ist die Höhe der monatlichen Raten doch verbindlich bis zum Ende der Tilgung festgeschrieben. Im Übrigen sind Volltilgerdarlehen derzeit oft deutlich preiswerter als klassische Immobilien­finanzierungen, deren Ende zunächst nicht absehbar ist.

Stehen die Eckdaten des neuen Darlehens fest, sollte zunächst die Hausbank nach den Konditionen für eine Anschlussfinanzierung gefragt werden. Läuft die bisherige Zinsbindung in den kommenden zwei bis drei Monaten aus, kann der Anschlussvertrag meist ohne zusätzliche Kosten abgeschlossen werden. Erfolgt die Umschuldung jedoch erst in einem halben oder sogar erst in ein bis zwei Jahren, kommt ein „Forward-Dar­le­hen“ in Betracht. Hier werden die Zinsen heute bereits festgelegt, jedoch verlangt die finanzierende Bank einen Zuschlag, der je nach zu überbrü­ckendem Zeitraum zwischen 0,2 und über 1,0 Pro­zentpunk­te auf den aktuell geltenden Zins beträgt. Wichtig dabei: Der Forward-Zuschlag gilt für die gesamte Dauer der neuen Zinsfestschreibung. Sollten also die Darlehenszinsen wider Erwarten nicht weiter steigen, ist eine Forward-Finanzierung letztlich wesentlich teurer als ein Abwarten des Umschuldungstermins.

Hat die Hausbank ihre Kon­di­tionen genannt, geht es an das Vergleichen. Im Internet bieten zahlreiche Finanzdienstleister kostenlos entsprechen­de Konditionenübersichten und Vergleichsrechner an, die nach Eingabe des Kapitalbedarfs, des Termins und der gewünschten neuen Zinsfestschreibung alle notwendigen Daten ausgeben. Entscheidungskriterien sollten dabei zum einen der Effektivzins sein, zum anderen aber auch die Restschuld nach Ablauf der neuen Zinsfestschreibung.

Beträgt die Zinsdifferenz zum Angebot der bisherigen Bank mindestens 0,5 Prozentpunkte, lohnt sich ein Wechsel durchaus. Hingegen ist bei einer geringeren Differenz zu überlegen, ob man den Aufwand für den Gläubigerwechsel auf sich nehmen will. Denn schließlich ist damit einiges an „Papierkrieg“ verbunden, zudem muss die im Grundbuch eingetragene Grundschuld übertragen werden – was letztlich wieder Geld kostet. Auch sollte man sich keinesfalls auf das erste Angebot verlassen, sondern prüfen, ob die „neue“ Bank das Darlehen auch tatsächlich zu den angegebenen Konditionen vergibt. Mehr noch: Bevor das Darlehensverhältnis mit der bisherigen Bank endet, sollte eine verbindliche Finanzierungszusage der „neuen“ Bank eingeholt werden. Denn falls diese einen Rückzieher macht und dann auch noch die bis­herige Bank Bedenken hinsichtlich einer Anschlussfinanzierung bekommt, droht ein finanzielles Desaster.

Ob bisherige Bank oder neuer Gläubiger: In jedem Fall sollte auf die Ausgestaltung des neuen Darlehensvertrags geachtet werden. Neben den bereits verglichenen Kriterien sollten z.B. eventuell anfallende Nebenkosten geprüft werden, etwa für eine neuerliche Schätzung des Immobi­lienwerts. Vorteilhaft kann es auch sein, Sondertilgungsvereinbarungen in den Vertrag einzubauen. Stehen diese in einem angemessenen Verhältnis zum Gesamtdarlehen, werden hierfür meist keine Zusatzkosten berechnet.

Aber auch vermeintliche „Kleinigkeiten“ können von Bedeutung sein. Dies gilt insbesondere für den möglichen „Verkauf“ der Forderung. Manche Banken behalten sich vor, das Darlehen während der Laufzeit an einen anderen Gläubiger zu verkaufen – der dann eventuell durch besonders rigide Methoden bei der Eintreibung verspäteter Zins- und Tilgungszahlungen auffällt. Ein Vertrag mit dem ausdrücklichen Ausschluss des Verkaufs ist oft die bessere Lösung, selbst wenn dafür ein gewisser Zinsnachteil in Kauf genommen werden muss.