Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Fahrtkosten

In der Praxis sind viele Situationen denkbar, die eine Fahrt des Vermieters zu seinem Objekt notwendig machen. Beispielhaft seien folgende genannt:

• Erörterungen mit dem Mieter (Beschwerden, Verlängerung/Kündigung Mietvertrag etc.),
• Teilnahme an Eigentümer­versammlungen,
• Überwachung/Planung von Renovierungsarbeiten,
• eigenständige Durchführung von Renovierungs- oder Reinigungsarbeiten,
• eigenständige Durchführung von Gartenarbeiten,
• allgemeine Objektkontrolle (auch bei Leerstand),
• Schadensbesichtigung oder -beseitigung,
• Behördenbesuche vor Ort,
• Besichtigungstermine mit potenziellen Neumietern,
• Ablesen der Zähler,
• Außenanlagen „einwintern“ (Wasserleitungen abstellen etc.).

Hinweis: Fahrten anlässlich eines Verkaufs des Mietobjekts sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung keine Werbungskosten.

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter als Steuerpflichtiger die Voraussetzungen für den Werbungskostenabzug nachweisen muss. Wer es dabei mit der Anzahl der Fahrten übertreibt, muss mit einer (Teil-)Ablehnung der Kosten durch die Finanz­verwaltung rechnen. In Einzel­fällen kann sogar der Vorwurf der Steuerhinterziehung erhoben werden, sofern Fahrten nachweislich „erfunden“ wurden. Die Finanzgerichte haben in den letzten Jahren häufig den Finanzämtern recht gegeben und dabei mit der „allgemeinen Lebenserfahrung“ argumentiert. Soll heißen: Es wird „unterstellt“, dass (einige) Fahrten zum Objekt auch privat veranlasst waren, z.B. Besuche von Familienangehörigen und Freunden in der Nähe.

Natürlich kann die Finanzverwaltung eine private Veranlassung nicht einfach so „ins Blaue hinein“ behaupten, sofern der Vermieter seine Fahrten ordentlich aufgelistet und näher begründet hat. Kritisch wird es jedoch, wenn sich in dem Mietobjekt auch eine eigengenutzte Wohnung (z.B. Ferien- oder Wochenendwohnung) oder die Wohnung der Eltern/Kinder befindet, ebenso, wenn sich das vermietete Objekt am früheren Lebensmittelpunkt des Eigentümers/seines Partners befindet. Natürlich wird bei der Anzahl der zu berücksichtigenden Fahrten auch eine Rolle spielen, ob eine eigenständige Hausverwaltung vor Ort beauftragt wurde und/oder ein Hausmeister zugegen ist.

Hinweis: Wenig glaubhaft dürfte erscheinen, wenn ein Vermieter zwei- oder mehrmals im Monat Strecken von mehreren Hundert Kilometern in Kauf nimmt, um nach seinem Objekt „zu sehen“.

Bislang wurde in der Steuerrechtsliteratur mehrheitlich die Auffassung vertreten, dass Fahrten zum Mietobjekt mit eigenem Pkw nach Reisekostengrund­sätzen, also pauschal mit 0,30€/gefahrenem Kilometer zu berücksichtigen sind. Dies soll zumindest gelten, wenn es sich um gelegentliche Fahrten (ca. 1x/Monat) handelt. Dementsprechend gibt es einige Finanz­gerichtsurteile, die bei sehr häufigen Fahrten nur die Entfernungspauschale (0,30€ für einfache Fahrt/halbe Fahrtstrecke) gewährten¹⁾.

Hinweis: Bis jetzt vertritt/vertrat auch die Finanzverwaltung die Auffassung, dass „gelegent­liche“ Fahrten zu dem vermieteten Objekt in voller Höhe anerkannt werden²⁾. Das bedeutet, dass Vermieter auch die tat­sächlichen Kosten ihres Pkw pro Kilometer absetzen können, sofern sie diese detailliert nach­weisen – was natürlich mit zusätzlichem Aufwand verbunden ist. Hilfsweise verbleibt es bei der Pauschale von 0,30€/ge­fahrenem Kilometer.

Zurzeit ist noch nicht geklärt, ob die Reform des steuerlichen Reisekostenrechts zum 1. Januar 2014 ³⁾ Auswirkungen auf die Höhe der abzugsfähigen Fahrtkosten für Fahrten zum Mietobjekt hat. Die Finanzverwaltung erkannte den vollen Werbungskostenabzug nämlich bislang mit der Argumentation an, dass die Verwaltung der Mietobjekte regelmäßig von der Wohnung des Steuerpflichtigen aus erfolgt, sodass diese als regelmäßige Tätigkeitsstätte anzusehen ist und Fahrten zum auswärtigen Mietobjekt folglich „Reisekosten“ darstellen. Da es den Begriff der „regelmäßigen“ Tätigkeitsstätte nun nicht mehr gibt und stattdessen andere Kriterien eine Rolle spielen, könnte auch die Beurteilung des Werbungskostenabzugs für Fahrten zum Mietobjekt geändert werden.

Hinweis: Da eine solche Än­derung durch die Reform des Reisekostenrechts sicher nicht gewollt war, sollten Vermieter bis auf Weiteres ihre Fahrtkosten in voller Höhe, hilfsweise mit der Pauschale von 0,30€/gefahrenem Kilometer steuerlich geltend machen.