Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage gezielt mindern

Grundsätzlich gilt, dass miterworbenes Inventar nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen wird, sofern es wertmäßig gesondert aufgeführt ist. Zumindest der Wert einer mitverkauften (klassischen) Einbauküche sollte in der Praxis gesondert ausgewiesen werden.

Hinweis: Handelt es sich um hochwertige Einbaumöbel, die gezielt für das Gebäude hergestellt und „in dieses eingepasst“ wurden, besteht die Gefahr, dass die Finanzämter von „Gebäudebestandteilen“ ausgehen und die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer insoweit nicht mindern.

Sauna: Auch bei einer typischen Einbausauna besteht die Möglichkeit, den Wert gesondert aus dem Kaufpreis für das Haus herauszurechnen. Kritisch wird es, wenn die Sauna speziell für das Haus angefertigt wurde (z. B. Einbau unter Nutzung einer verwinkelten Nische o.Ä.) und in einem anderen Objekt (theoretisch) nicht genutzt werden könnte.

Markise: Ob eine Markise an der Außenwand, deren Wert durchaus schnell einen größeren vierstelligen Betrag erreichen kann, zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zählt, war vor einigen Jahren noch umstritten. Schließlich hat das Finanzgericht Köln rechtskräftig entschieden, dass zumindest eine „handelsübliche, mit Schrauben und Dübeln an der Außenmauer eines Wohnhauses angebrachte Markise“ nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, sofern deren Wert gesondert ausgewiesen ist²⁾.

Instandhaltungsrücklage: Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung hat der Erwerber dem Veräußerer oftmals dessen Anteil an der Instandhaltungsrücklage abzulösen. Ist der Betrag im Kaufpreis gesondert enthalten, kann er die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mindern³⁾.

Photovoltaikanlage: Dachinte­grierte Anlagen gehören – anders als im Ertragsteuerrecht – zum Gebäude und mindern daher nicht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Die weitaus häufiger vorkommenden „Aufdach-Anlagen“ gelten grunderwerbsteuerlich nicht als Gebäudeteil, sofern der Strom nicht ausschließlich für eigene Wohnzwecke selbst verbraucht wird.

Eigene Arbeitsleistung: Kaufvertraglich vereinbarte Eigenleistungen des Erwerbers (bei einem noch vom Veräußerer fertigzustellenden Haus) erhöhen nicht die Gegenleistung und damit auch nicht die Grunderwerbsteuer⁴⁾.

Wer den Kaufpreis für die Immobilie durch Herausrechnen von Einzelpositionen allzu sehr drückt, unterschreitet womöglich eine bestimmte (von der Bank zugrunde gelegte) Beleihungsgrenze. Dies könnte die Finanzierung insgesamt sehr verteuern und den Grunderwerbsteuervorteil auf lange Sicht gesehen im Ergebnis aufzehren.
¹⁾ Vgl. auch AWA-Ausgabe Nr. 5 vom 1. März 2014, Seite 17.