Moderne Wege zu preiswertem Geld

Die „Traumimmobilie“ ist gefunden – jetzt geht es an die Finanzierung. Am Anfang steht dabei die Frage nach dem tatsächlichen Fremdmittelbedarf. Hier werden zunächst die Eigenmittel wie Tages- und Festgelder, festverzinsliche Wertpapiere, Aktien und Bausparguthaben addiert. Je niedriger verzinst diese Anlagen und je geringer die Chancen auf Kursgewinne sind, umso leichter fällt ihr Einsatz im Rahmen der Immobilienfinanzierung. Denn schließlich ist ein ersparter Zins von z.B. 2,5% pro Jahr mehr, als sich derzeit mit jeder risikofreien Geldanlage erzielen lässt – insbesondere nach Steuern.

Allerdings sollte auch nicht das gesamte vorhandene Kapital in die Immobilie fließen, bleibt doch sonst zu wenig Spielraum für Unvorhergesehenes. Denn man muss sich in diesem Zusammenhang bewusst sein: Eine Anleihe kann jederzeit verkauft werden und das Geld steht bereits nach zwei bis drei Tagen zur Verfügung. Der Verkauf einer Immobilie kann jedoch Wochen oder sogar Monate dauern und ist mit manchen Problemen – etwa nicht vorzeitig tilgbaren Darlehen – verbunden.

Im zweiten Schritt sind die Kosten des Objekts einschließlich der anfallenden Nebenkosten – etwa für Notar, Grunderwerbsteuer und Makler – zu ermitteln. Grundregel dabei: eher großzügig rechnen. Überschüssiges Geld lässt sich leicht anderweitig einsetzen, eine Nachfinanzierung ist hingegen mit sehr großem Aufwand verbunden. Wird eine Immobilie erst gebaut, sollte insbesondere die geplante Eigenleistung einer kritischen Prüfung unterzogen werden. Denn vielfach stellt sich heraus, dass diese Leistung gar nicht erbracht werden kann oder die erwarteten Einsparungen wesentlich geringer ausfallen als zunächst geplant. Die hierdurch entstehende Finanzierungslücke muss dann möglicherweise mit viel Mühe wieder geschlossen werden.

Steht der tatsächliche Kapitalbedarf fest, sind im nächsten Schritt Informationen zur Finanzierung einzuholen. Das Internet macht es dabei Bauherren und Immobilienkäufern leicht, denn im Netz findet sich eine Vielzahl von Anbietern mit oftmals erstaunlich günstigen Zinsen. Die Probleme liegen hier jedoch im Kleingedruckten: Bei fast allen Finanzierungsangeboten für Immobilien finden sich zahlreiche Fußnoten, die konkrete Vergleiche erheblich erschweren, oft sogar unmöglich machen. Das Konzept der Anbieter: Anfangs lockt der Niedrigzins, im Laufe der Finanzierungsverhandlungen verteuern immer neue Kosten und Zuschläge die Offerte. Wechseln will nach fortgeschrittenen Verhandlungen jedoch kaum noch ein Darlehensinteressent, denn schließlich erfordert die Immobilienfinanzierung weitaus mehr Aufwand als etwa die Eröffnung eines Tagesgeldkontos.

In jedem Fall sollte daher die erste Anfrage der eigenenHausbank gelten, die als „Bank vor Ort“ gerade in der derzeitigen Marktlage oft erfreulich günstige Konditionen bieten kann. Vergleichen sollten Sie dieses Angebot mit den Konditionen weiterer Banken vor Ort, die möglicherweise gerne mit Ihnen ins Geschäft kommen wollen und daher interessante Angebote abgeben. Schließlich sollten die Offerten aus dem Internet einbezogen werden – die sich im Übrigen auch als „Druckmittel“ bei der Hausbank einsetzen lassen.

Wo die Finanzierung letztlich abgeschlossen wird, richtet sich zum einen nach den Konditionen, zum anderen aber auch nach persönlichen Einschätzungen: Die Hausbankfinanzierung hat den Vorteil, jederzeit einen Ansprechpartner zu haben, der auch im Krisenfall zur Seite steht, die Onlinefinanzierung kann oftmals entscheidend preiswerter sein. Einsparungen in der Größenordnung eines fünfstelligen Betrags sind durchaus keine Utopie.

In allen Fällen genügt es bei konkreteren Verhandlungen zunächst, das Investitionsvolumen und den erforderlichen Finanzierungsbedarf genau zu beziffern und hierfür die Konditionen für unterschiedliche Zinsbindungsfristen abzufragen. Maßgebliche Kennzahl ist dabei grundsätzlich der anfängliche effektive Jahreszins, der nach festgelegten Regeln der Preisangabenverordnung berechnet wird. In ihm sind der Nominalzins, ein eventuelles Disagio/Agio, die anfallenden Bearbeitungsgebühren und nicht zuletzt der Zeitpunkt der Verrechnung von Zins- und Tilgungszahlungen berücksichtigt. Bereits hier trennt sich meist die „Spreu vom Weizen“, d.h., man erkennt, welcher potenzielle Kreditgeber akzeptable Konditionen bietet und für weitere Verhandlungen angesprochen werden sollte.

Im nächsten Schritt gilt es, die versteckten Kosten abzufragen. Sollte eine Bank z.B. die – inzwischen rechtlich umstrittene – Bearbeitungsgebühr in Form von „Schätzkosten“ oder „Wertermittlungsgebühren“ erheben, ist dieser Aufwand nicht mehr in den Effektivzins einzurechnen. Auch obligatorische Versicherungen sucht man beim Effektivzinssatz vergeblich, ebenso wie mögliche Bereitstellungskosten, die von manchen Instituten schon zwei oder drei Monate nach verbindlicher Zusage des Darlehens berechnet werden – selbst wenn die Darlehensauszahlung nach Baufortschritt erfolgt.

In jedem Fall sollten Sie sich in diesem Stadium auch nach eventuellen Zuschlägen erkundigen, die grundsätzlich immer dann angesetzt werden können, wenn das Werbeangebot mit der Fußnote „bonitätsabhängig“ versehen ist. Maßgeblich sind hierbei meist die Höhe der Finanzierung im Verhältnis zum Gesamtpreis sowie das Einkommen.

Grundregel: Je höher der Fremdmittelanteil ist, umso höher ist der Zins. Manche Geldhäuser schrecken z.B. nicht davor zurück, die in der Werbung genannten Zinssätze nur für Finanzierungen von maximal 40% des Schätzwerts einer Immobilie zu gewähren, und berechnen hohe Aufschläge für höhere Finanzierungsgrade. Andere gehen hingegen bis zu 60% oder 80% und halten sich auch bei der Höhe der Zuschläge zurück. Zunehmend macht sich außerdem die „Unsitte“ breit, dass z.B. Selbstständigen generell ein höherer Zins abverlangt wird als Angestellten mit festem Monatseinkommen.

Besonders kritisch sind die meisten Sonderformen der Finanzierung zu sehen, etwa das Hintereinanderschalten von Darlehen und Bausparverträgen. In diesem Fall werden neben dem Darlehensvertrag noch ein oder mehrere Bausparverträge abgeschlossen und gleichzeitig bespart, manchmal fließt auch ein Teil des Darlehens als Einmalzahlung an die Bausparkasse. Geworben wird hier zum einen mit dem niedrigen Zinssatz für das Immobiliendarlehen, zum anderen mit dem – noch niedrigeren – Zins für das Bauspardarlehen. Hingegen „unterschlagen“ die Anbieter dabei die Tatsache, dass mit dem Ansparen des Bausparvertrags ein Zinsnachteil verbunden ist. Denn schließlich bekommt der Immobilienkäufer für das Bausparguthaben meist nur 0,5% bis 1,0% Guthabenzins, während er gleichzeitig für das Vorausdarlehen das Doppelte bzw. Dreifache dieses Zinssatzes aufwenden muss.

Überaus riskant sind auch die meisten weiteren Sondervarianten, die vor allem bei freien Vermittlern wegen der hohen Provisionen beliebt sind. Hier ist die Fondsfinanzierung zu nennen, bei der die Tilgungsrate statt auf das Darlehenskonto auf ein Investment-Ansparkonto, etwa mit Aktienfondsanteilen, fließt. Dies kann zwar zu einem guten Geschäft werden, wenn die Fondsanteile zum Fälligkeitszeitpunkt deutlich im Plus stehen. Kommt es jedoch zu einer Baisse, entsteht möglicherweise eine Finanzierungslücke von 50% und mehr.

Gleiches gilt für alle Finanzierungen, die teilweise oder ganz in Fremdwährungen vorgenommen werden. Der Zins mag zwar auf den ersten Blick attraktiv sein, jedoch wird die Finanzierung bei ungünstigem Wechselkursverlauf zum teuren Debakel.

Günstig kann es hingegen sein, wenn Anspruch auf Fördermittel etwa aus einem der zahlreichen Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) besteht: Hier sind die Zinsen häufig noch niedriger als bei der Bankfinanzierung, zudem existieren oftmals flexible Tilgungsmöglichkeiten. Der „Preis“ der günstigen Konditionen ist der größere Aufwand durch das Ausfüllen zahlreicher Formulare und die meist lange Wartezeit bis zur Bewilligung des Darlehens.

Dabei ist es jedoch zweifellos günstig, wenn die Finanzierung über die Hausbank läuft, die auch bei der Beantragung der KfW-Mittel hilfreich zur Seite steht. Onlinevermittler halten sich bei dieser Tätigkeit dagegen meist sehr zurück oder lehnen entsprechende Kooperationen gar komplett ab. Um zu erfahren, ob man überhaupt an Fördermittel denken sollte, empfiehlt sich ein frühzeitiges, ausführliches Studium der entsprechenden Angebote der KfW.

In jedem Fall sollte man sich einen Zins- und Tilgungsplan aufstellen lassen, aus dem auch die Gesamtkosten der Finanzierung hervorgehen. Vergleichbar sind diese Musterrechnungen allerdings nur dann, wenn eine ähnlich hohe Monatsbelastung zugrunde gelegt wird. Denn schließlich wird der Gesamtaufwand einer über 15 Jahre laufenden Immobilienfinanzierung mit einem hohen Tilgungsanteil zwangsläufig niedriger ausfallen als bei einer Finanzierung mit planmäßiger Tilgung innerhalb von 25 Jahren.

Bei der Festlegung der Konditionen bestehen heutzutage durchaus Verhandlungsspielräume, insbesondere hinsichtlich der Nebenbedingungen. Einer der wichtigsten Punkte ist zunächst sicherlich die Frage nach der Zinsfestschreibung: Gerade angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase sind hier Laufzeiten von 10 oder sogar 15 Jahren die erste Wahl – vorausgesetzt, ein Ausstieg ist in dieser Zeit nicht zu erwarten. Kürzere Zinsfestschreibungen sind hingegen billiger, erfordern allerdings eine frühzeitige Anschlussfinanzierung – zu den dann geltenden Konditionen.

Keinesfalls sollten die Vorteile einer kurz laufenden Finanzierung dazu führen, dass generell nur eine solche Zinsfestschreibung gewählt wird. Insbesondere bei hohen Kostenbelastungen empfiehlt es sich, einen Großteil der Finanzierung langfristig festschreiben zu lassen, damit es nicht in einigen Jahren zu einem bösen Erwachen kommt.

Wenig bekannt ist im Übrigen, dass auch bei Wahl einer längeren Zinsfestschreibung flexible Komponenten in die Finanzierung eingebaut werden können. Ohne gesonderte Nachfrage bieten Banken und Sparkassen lediglich Verträge an, die keine Möglichkeit zur Sondertilgung vorsehen. Werden Sondertilgungen jedoch bei Vertragsabschluss zur Bedingung gemacht, steht entsprechenden Vertragspassagen – z.B. „Maximale Sondertilgung p.a.: 10% der Darlehenssumme“ – meist nichts im Wege.

Und selbst wenn sich das Institut wenig verhandlungsbereit zeigt, kann durch die Aufteilung des Darlehens auf mehrere Komponenten die Flexibilität gesichert werden: Das Hauptdarlehen, z.B. über 70% der Finanzierungssumme, wird mit 15 Jahren Zinsfestschreibung aufgenommen, ein weiteres Darlehen (z.B. 20% der Finanzierungssumme) jedoch mit 5-Jahres-Zinsfestschreibung und ein drittes Darlehen (z.B. 10%) mit variablem Zins. Hat der Immobilienkäufer also mehr Geld zur Verfügung, kann er nahezu jederzeit zumindest einen Teil seiner Schulden abbauen.

Im Übrigen ist auch das „Damoklesschwert Vorfälligkeitsentschädigung“ heute keineswegs mehr so brisant wie noch vor wenigen Jahren. Denn schließlich muss der Kunde bei einem vorzeitigen Ausstieg der Bank den Schaden ersetzen, den sie hierdurch erleidet. Wenn also die Kapitalmarktzinsen fallen, kann die Bank das Geld nur noch billiger ausleihen und es entsteht ein entsprechender Schaden. Wenn die Zinsen jedoch – wie derzeit eher zu erwarten ist – wieder zulegen, relativiert sich diese Schadensproblematik.

Ebenfalls vorteilhaft ist gerade angesichts der ohnehin kostengünstigen Finanzierungskonditionen die Vereinbarung einer höheren Tilgungsrate. Üblicherweise werden Immobiliendarlehen anfangs pro Jahr mit 1,0% der aufgenommenen Summe getilgt. In der Folgezeit erhöht sich der Tilgungssatz, denn schließlich sinkt der Zinsanteil an der Gesamtrate mit fortgeschrittener Darlehensrückzahlung. Während jedoch ein solches Darlehen je nach den Details der Konditionen erst in 30 bis 38 Jahren zurückgezahlt ist, können die Rückzahlungsdauer und damit auch die Finanzierungskosten bei einem Tilgungssatz von 2,5% oder sogar 4,0% bis 6,0% deutlich reduziert werden.