Vermietung und Verpachtung:Aktuelle Entwicklungen

Die Finanzierungskosten einer Immobilie kann der Vermieter regelmäßig im Jahr der Zahlung als Werbungskosten absetzen. Dies gilt grundsätzlich auch für ein marktübliches Disagio, das zu Beginn des Finanzierungszeitraums gezahlt wird.

Beispiel: Apothekerin Weiland erwirbt zusammen mit ihrem Ehemann eine Immobilie im Wert von 1 Mio.€. Den Kaufpreis finanzieren die Eheleute mit einem Hypothekendarlehen (Zinsbindung: 10 Jahre) und leisten ein Disagio in Höhe von 10% der Darlehenssumme (100.000€). Sofern das

Hinweis: Allerdings geht die Finanzverwaltung regelmäßig davon aus, dass ein Damnum/Disagio nur bis zur Höhe von 5% marktüblich ist, und beruft sich dabei auf eine Vereinfachungsregelung des Bundesfinanzministeriums, die im Jahr 2003 zu sogenannten Bauherrenmodellen bzw. Immobilienfonds verfügt wurde. Dies hat zur Folge, dass lediglich 50.000€ (5% der Darlehenssumme) als marktüblich anerkannt werden und sofort abzugsfähig sind, während der restliche Teil des Disagios (50.000€) über die Laufzeit der Zinsbindung verteilt wird.

Nach einem aktuellen Urteil des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz ist ein Damnum/Disagio in Höhe von 5% der Darlehenssumme bei mindestens fünfjähriger Zinsbindung marktüblich¹⁾. Daraus kann aber nach Ansicht der Richter nicht gefolgert werden, dass bei zehnjähriger Zinsbindung ein Betrag in Höhe von 10% der Darlehenssumme marktüblich wäre. Die Klage hatte deshalb keinen Erfolg.

Hinweis: Allerdings besteht noch Anlass zur Hoffnung, da mittlerweile das Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof anhängig ist²⁾. Die obersten Steuerrichter müssen nun explizit klären, ob auch ein Disagio in Höhe von bis zu 10% bei zehnjähriger Zinsbindung marktüblich sein kann. Bis es so weit ist, können vergleichbare Fälle offengehalten werden, sofern der volle Werbungskostenabzug im Jahr der Leistung des Disagios erreicht werden soll.

Neben den Finanzierungskosten sind auch Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Allgemeinen sofort absetzbar. Sie liegen regelmäßig dann vor, wenn etwas bereits Vorhandenes ersetzt wird.

Wer die Einbauküche in seiner vermieteten Wohnung erneuert, muss nach einem aktuellen Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein vom 28.Januar 2015³⁾ allerdings sehr genau unterscheiden:

Da Herd und Spüle als Gebäudebestandteile gelten, weil die Wohnung bzw. das Haus ohne sie „unfertig“ wäre, sind die Kosten für die Erneuerung (Neuanschaffung!) in voller Höhe als Erhaltungsaufwendungen begünstigt.

Hingegen gelten die Einbaumöbel inklusive Arbeitsplattesowie die übrigen austauschbaren Elektrogeräte als gesonderte Wirtschaftsgüter, die lediglich im Wege der Abschreibung begünstigt sind.

Dabei kann die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer für einen Kühlschrank mit fünf Jahren angesetzt werden. Die Kosten für die übrigen Einbaumöbel können auf zehn Jahre verteilt werden. Betragen die Aufwendungen allerdings jeweils maximal 410€ (netto), kommt die Sofortabschreibung für geringwertige Wirtschaftsgüter in Betracht.

Hinweis: Ob die Ansicht des Finanzgerichts Schleswig-Holstein zutreffend ist, muss wiederum der Bundesfinanzhof im nun anhängigen Revisionsverfahren prüfen⁴⁾. Bis zu einer abschließenden Klärung sollte nach Rücksprache mit dem steuerlichen Berater entschieden werden, ob Kosten für die Erneuerung einer Einbauküche zunächst voll geltend zu machen und ablehnende Bescheide ggf. anzufechten sind.

Generell kommt ein Werbungskostenabzug für Renovierungs-/Erhaltungsarbeiten nur in Betracht, solange der Steuerpflichtige auch noch die Absicht hat, mit dem Objekt (positive) Einkünfte zu erzielen. Dies wird insbesondere bei langjährigem Leerstand von der Finanzverwaltung kritisch geprüft.

Der Bundesfinanzhof hatte kürzlich über einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter aktiv auf die Beendigung aller Mietverhältnisse hinwirkte, um das Gebäude komplett zu sanieren. In der Zeit zwischen 1999 (Auszug der letzten Mieter) und dem Abschluss der Generalsanierung 2011 erzielte er keine Vermietungseinkünfte, weshalb das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht verneinte.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist dem Steuerpflichtigen durchaus ein angemessener, zeitlich jedoch begrenzter Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum zuzubilligen, innerhalb dessen er über die Fortführung seiner Vermietungstätigkeit entscheiden kann/muss. Vorliegend war die „Untätigkeit“ jedoch zu lange, weshalb das Klageverfahren keinen Erfolg hatte⁵⁾.

Hinweis: Auch bei länger andauernden Renovierungen muss natürlich die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs gegeben sein. Dies setzt dann aber im Zweifel voraus, dass entsprechende Bemühungen für eine spätere Vermietung erkennbar sind bzw. die Renovierungsarbeiten nicht mehrere Jahre (untätig) unterbrochen werden. Grundsätzlich muss absehbar sein, ob bzw. wann eine Vermietung geplant ist bzw. die Arbeiten zum Abschluss kommen. Wer über einen sehr langen Zeitraum (mehrere Jahre) ausschließlich durch Eigenleistungen saniert, sollte die geleisteten Arbeiten chronologisch dokumentieren.

1) Urteil vom 16. Oktober 2014, Aktenzeichen 4 K 1265/13.

2) Aktenzeichen IX R 38/14.

3) Aktenzeichen 2 K 101/13.

4) Aktenzeichen IX R 14/15.

5) Urteil vom 13. Januar 2015, Aktenzeichen IX R 46/13.