Höhere Abschreibung durch vertragliche Kaufpreisaufteilung

Wer ein bebautes Grundstück erwirbt, um damit steuerpflichtige Einkünfte zu erzielen, kann die Anschaffungskosten für den Gebäudeteil durch laufende Abschreibungen steuerlich geltend machen. Für betrieblich genutzte Objekte, die nicht Wohnzwecken dienen (z.B. Apothekengebäude), beträgt die Abschreibung regelmäßig 3 % der Anschaffungskosten p.a. und für andere Objekte insbesondere im Bereich Vermietung und Verpachtung zumeist 2 % p.a.

Weil der Kaufpreisanteil für den Grund und Boden nicht fortlaufend abgeschrieben werden kann, ist es für den Käufer in der Regel steuerlich günstig, wenn er einen möglichst hohen Anteil des Kaufpreises dem Gebäude zuordnet. Umgekehrt hat natürlich das Finanzamt „ein gewisses Interesse“ daran, den Gebäudeanteil möglichst gering zu halten.

Hinweis: Das ist auch der Grund dafür, dass viele Finanzämter eine vertraglich vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises nicht anerkennen und anhand eigener Berechnungsmethoden beziehungsweise Bodenrichtwerten den Gebäudeanteil und demzufolge auch die Abschreibungen vermindern!

Der Bundesfinanzhof hat kürzlich allerdings erneut bestätigt, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude der Berechnung der Gebäudeabschreibung zugrunde zu legen ist¹⁾. Einschränkungen gelten nur für den Fall, dass die Aufteilung offenbar lediglich zum Schein getroffen wurde oder sogenannter Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Daneben kann der Aufteilung dann nicht gefolgt werden, wenn die Gesamtwürdigung ergibt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in ganz grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Hinweis: Daraus kann gefolgert werden, dass die Finanzämter die Aufteilung laut Kaufvertrag immer dann anerkennen müssen, wenn sie nicht offenkundig willkürlich erscheint.

Sehr oft lautet das Argument der Finanzverwaltung für eine abweichende Kaufpreisaufteilung, dass der im Vertrag genannte Wert für den Grund und Boden unterhalb des maßgebenden Bodenrichtwerts liegt. Der Bundesfinanzhof hat aber in seiner aktuellen Rechtsprechung ausdrücklich betont, dass selbst eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten nicht ohne Weiteres eine andere Kaufpreisaufteilung rechtfertigt. Insoweit handelt es sich lediglich um ein Indiz, das durch andere Indizien entkräftet werden kann.

Insbesondere folgende Argumente sprechen für einen höheren Gebäudewert:

• Besondere Ausstattung des Gebäudes,
• aufwendige Renovierungen,
• hoher Wohnwert wegen besonders ruhiger Lage,
• eingeschränkte Nutzbarkeit des Grundstücks wegen seines ungünstigen Zuschnitts.

Hinweis: Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sollten abweichende Kaufpreisaufteilungen für Zwecke der Abschreibung, die zulasten des Steuerpflichtigen gehen, stets kritisch hinterfragt und ggf. mittels Einspruch angefochten werden. Eine Korrektur der von den Vertragsparteien getroffenen Aufteilung ist nach Ansicht der obersten Steuerrichter wirklich nur dann geboten, wenn die realen Wertverhältnisse ganz grundsätzlich verfehlt wurden und die Aufteilung wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Dies gilt umso mehr, als nach aktuellen Feststellungen des Deutschen Steuerberaterverbandes das von der Finanzverwaltung veröffentlichte/genutzte Tool zur Kaufpreisaufteilung offenbar vielfach zu nicht sachgerechten Ergebnissen führt²⁾.

¹⁾ Vgl. Urteil vom 16. September 2015, Aktenzeichen IX R 12/14.

²⁾ Vgl. Stellungnahme S 14/15 vom 25. November 2015, www.dstv.de.