Vermietung an Kinder: Verrechnung der Miete mit dem Unterhaltsanspruch

Mietverträge mit nahen Angehörigen, insbesondere Kindern, können steuerlich anerkannt werden, wenn die Beteiligten einige Regeln beherzigen. Weil gegenüber nahen Angehörigen häufig ein verbilligter Mietzins vereinbart wird, eignen sich solche Vermietungen naturgemäß zum Steuern sparen – schließlich ist der volle Werbungskostenabzug möglich, sofern die tatsächliche Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt¹⁾.

Auch wenn die Rechtsprechung zur steuerlichen Anerkennung von Angehörigenverträgen in den letzten Jahren tendenziell „lockerer“ geworden ist, sollten die Beteiligten einige wichtige Regeln unbedingt beherzigen. So werden Mietverträge unter Angehörigen der Besteuerung (nur) zugrunde gelegt, wenn

• der Vertrag bürgerlich-rechtlich wirksamvereinbart wurde und
• seine Gestaltung (insbesondere Mietbedingungen) sowie die tatsächliche Durchführung (Überweisung der vereinbarten Miete etc.) dem sog. Fremdvergleich standhalten. Soll heißen: Bis auf die Höhe der Miete sollte der Vertrag annähernd dem entsprechen, was Fremde untereinander im Rahmen eines Mietverhältnisses vereinbaren würden.

Hinweis: Kleinere Mängel bei der Vertragsgestaltung und gewisse Nachlässigkeiten während der Vertragslaufzeit (z. B. gelegentlich verspätete Zahlungen, Barzahlung statt Überweisung) dürften im Allgemeinen die steuerliche Anerkennung nicht verhindern.

Bei Vermietungen an Kinder hat der Bundesfinanzhof bereits mehrfach entschieden, dass die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern gezahlt werden darf, ohne dass dies der steuerlichen Anerkennung der Vermietung im Wege steht. Gefährlich wird es jedoch, wenn tatsächlich gar keine (Hin- und Her-)Zahlungen fließen, sondern die Beteiligten einfach von einer Verrechnung der vereinbarten Miete mit dem Barunterhalt des Kindes ausgehen.

In diesem Zusammenhang hat das Finanzgericht Düsseldorf entschieden, dass ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis nicht vorliegt, wenn die Wohnung tatsächlich nicht entgeltlich, sondern in Form von Naturalunterhalt an das unterhaltsberechtigte Kind überlassen wird²⁾. Im Streitfall waren zwar vertraglich eine Kaltmiete von monatlich 350 € und Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 125 € vereinbart worden, tatsächlich hatte die Tochter allerdings nichts bezahlt.

Die Eltern argumentierten gegenüber dem Finanzamt, dass die Tochter die Miete quasi aus dem ihr zustehenden Barunterhalt (781 €/Monat) geleistet hätte, der Differenzbetrag würde ihr je nach Bedarf ausgezahlt werden.

Hinweis: Vor Gericht konnte aber offenbar nicht nachgewiesen werden, dass bzw. in welcher Höhe tatsächlich Barunterhaltsleistungen vereinbart bzw. abgerechnet wurden.

Der Bundesfinanzhof muss nun abschließend darüber entscheiden, ob im vorliegenden Fall noch von einem fremdüblichen Mietverhältnis gesprochen werden kann. Er muss vor allem darüber befinden, ob bei vereinbarter Mietzahlung auch eine „fiktive Verrechnung“ mit dem gesetzlichen Unterhaltsanspruch möglich ist. Sollte er das tatsächlich bejahen, müssten künftig noch nicht einmal die Zahlungsströme von den Beteiligten abgebildet werden.

Hinweis: So weit ist es aber noch nicht! Bis auf Weiteres ist dringend anzuraten, die laut Vertrag vereinbarte Miete auch tatsächlich vom Konto des Mieters (Kind) auf das Konto des Vermieters (Eltern) zu überweisen. Ist dies bislang nicht (immer) geschehen, sollte man die Zahlungen umgehend nachholen und sich gegenüber dem Finanzamt – wenn nötig – auf das nun anhängige Revisionsverfahren berufen.

¹⁾ Vgl. AWA-Ausgabe Nr. 2 vom 15. Januar 2016, Seite 17.

²⁾ Urteil vom 20. Mai 2015, Aktenzeichen 7 K 1077/14 E.