Vermietung: Kosten zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb der Wohnung

Erhaltungsaufwendungen sind im Regelfall sofort als Werbungskosten abzugsfähig und nicht etwa über die Nutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen. Etwas anderes gilt, wenn es sich um sog. anschaffungsnahe Aufwendungen handelt. Die Finanzämter prüfen nämlich, ob die Nettokosten von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb eines Mietobjektes durchgeführt werden, insgesamt 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Ist dies der Fall, werden die an sich sofort abzugsfähigen Erhaltungsarbeiten als (anschaffungsnahe) Herstellungskosten qualifiziert und (lediglich) im Rahmen der Gebäudeabschreibung berücksichtigt¹⁾.

Hinweis: Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen („Schönheitsreparaturen“), bleiben bei dieser Prüfung außen vor – sie sind deshalb stets sofort abzugsfähig!

Beispiel: Apothekerin Tell erwarb zum 1. April 2013 eine Eigentumswohnung für 110.000 € in mangelfreiem Zustand und übernahm das bestehende Mietverhältnis. Nach Meinungsverschiedenheiten mit der Mieterin wurde der Mietvertrag im Oktober 2013 gekündigt. Bei Auszug der Mieterin wurden erhebliche Schäden an der Wohnung festgestellt: Die Scheiben waren teils eingeschlagen, Bodenfliesen zerstört, es gab schadhafte Wasserleitungen und Schimmelbefall! Für die Schadensbeseitigung musste Frau Tell im Jahr 2014 rund 25.000 € zahlen, die sie als Erhaltungsaufwand bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte.

Hinweis: Das Finanzamt versagte den sofortigen Werbungskostenabzug, weil die Aufwendungen (Nettokosten) die 15%-Grenze (15 % von 110.000 € = 16.500 €) überstiegen und somit nur anschaffungsnaher Aufwand vorläge.

Natürlich handelt es sich vorliegend dem Grunde nach um Erhaltungsaufwendungen, die eigentlich bei der Prüfung des „anschaffungsnahen Aufwands“ zu berücksichtigen sind. Fraglich erscheint aber, ob der Gesetzgeber tatsächlich solche Fälle als „Herstellungskosten“ erfassen wollte.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat sich in einem vergleichbaren Fall auf die Seite der Vermieterin geschlagen und den sofortigen Werbungskostenabzug anerkannt²⁾. Danach liegen trotz Überschreitung der 15%-Grenze keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor. Die Richter kamen zu dem Ergebnis, dass der Anwendungsbereich der entsprechenden Vorschrift³⁾ einschränkend auszulegen sei – mithin seien keine Anhaltspunkte dafür zu erkennen, dass der Gesetzgeber solchen Aufwand zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb nur über die Abschreibung berücksichtigt haben wollte.

Hinweis: Es spricht in der Tat sehr viel dafür, dass der Gesetzgeber nur solche Fälle im Auge hatte, in denen die Gebäudeschäden bereits bei Erwerb vorhanden waren und dann zeitnah vom Erwerber beseitigt wurden/werden. Hier ist nämlich davon auszugehen, dass der Kaufpreis für ein Objekt in ordentlichem Zustand entsprechend höher gewesen wäre und deshalb insoweit (natürlich) zu Anschaffungskosten geführt hätte.

Das Gericht hat die Revision gegen das Urteil ausdrücklich zugelassen, weil der Bundesfinanzhof bislang noch nicht entschieden habe, ob Aufwendungen zur Beseitigung nach Erwerb entstandener Schäden zu anschaffungsnahem Aufwand führen können oder stets sofort abzugsfähige Werbungskosten darstellen. Wer daher in vergleichbaren Fällen mit Werbungskostenkürzungen konfrontiert wird/wurde, sollte gegen entsprechende Bescheide Einspruch einlegen und auf die aktuelle Rechtsprechung verweisen.

¹⁾ Vgl. AWA-Ausgabe Nr. 1 vom 1. Januar 2008, Seite 18 und 19.

²⁾ Vgl. Urteil vom 21. Januar 2016, Aktenzeichen 11 K 4274/13 E.

³⁾ Vgl. § 6 Absatz 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz.