Kaufen oder mieten?

An dieser Stelle soll nur von betrieblichen Immobilien die Rede sein, also die Apotheke in eigenen Räumen, und nicht von Wohnimmobilien, für welche ja ganz andere Kriterien abseits schnöder Wirtschaftlichkeit gelten. Teilweise überschneidet sich das – oben wird gewohnt, unten befindet sich die Apotheke. Hier wird man eine Mischbetrachtung anstellen, mit einem Überwiegen der betrieblichen oder privaten Seite.

Der nüchterne Rechner schaut auf die erzielbaren Kapitalrenditen. Beim Immobilienkauf ergeben diese sich aus den ersparten Mieten, geschmälert um Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwendungen, die ansonsten der Vermieter getragen hätte, und der Wertveränderung des Objektes in Relation zum Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Als naheliegende Alternativen stehen die Investition in unternehmerische Tätigkeiten (also in das „Innenleben“ und nicht in die bauliche Hülle) oder aber die Anlage des „gesparten“ Geldes auf dem Kapitalmarkt an. Letztere Variante greift typischerweise nur dann, wenn man das Geld wirklich hat und nicht fremdfinanzieren muss – Geldanlage „auf Pump“ ist sicher nur etwas für Hartgesottene.

Ihre hübschen, modernen und gut gelegenen Mieträume (Annahme: 200 qm) könnten Sie auch kaufen. Sie zahlen jetzt noch 25 € je Quadratmeter kalt, also 60.000 € Miete im Jahr. Als künftiger Eigentümer kommen insbesondere Instandhaltungskosten neu auf Sie zu, die Sie als Mieter nicht haben. Ihre Mietersparnis reduziert sich insoweit. Wie weit, hängt vom baulichen Zustand ab. Mit jährlich knapp 1 % vom Kaufpreis bei modernen und bis 2 % bei älteren Objekten liegt man meist nicht ganz falsch.

Die Wertberechnung fußt auf dem „Reinertrag“, der sich aus dem „Rohertrag“ (i.e.S. die Kaltmiete) abzüglich der „Bewirtschaftungskosten“ ergibt. In Letztere gehen Instandhaltung und aus Sicht eines Investors noch Verwaltungskosten (4 % bis 7 % der Miete) und ein Mietausfallrisiko (2 % bis 3 % bei Gewerbeobjekten) ein. Dieser Reinertrag wird mit einem Faktor multipliziert, der bei Gewerbeobjekten in ordentlicher Lage zwischen 15 und 20 liegt, teils etwas darüber, in schlechten Lagen darunter. Bei guten Wohnimmobilien in Metropollage bewegt sich dieser Faktor inzwischen teils weit über 30!

Daraus ergibt sich ein Wert des Objektes von 840.000 € (4.200 € je qm), wie in der Tabelle errechnet. Praktisch kommen noch 10 % (oder etwas mehr, falls Makler die Hand aufhalten) an Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Verträge dazu. Wir reden also über rund 924.000 €, die Sie in die Hand nehmen müssten, um fortan in eigenen Räumen zu wirken – inklusive der Pflichten als Eigentümer. Zudem sind Sie stärker gebunden. Nicht wenige Firmen betreiben daher erfolgreich das Modell „sale and lease back“: Immobilien werden verkauft, zurückgemietet und das Geld rentabler in unternehmerische Aktivitäten investiert.

Zurück zur Apotheke: Nehmen wir an, dass die Räume um 1,5 % pro Jahr im Wert steigen, ergibt sich auf einen 15-Jahres-Horizont ein gesamter Brutto-Wertzuwachs (inkl. ersparter Miete) von etwa 762.000 € oder 4,1 % pro Jahr, netto sind es in diesem Modell rund 626.000 € oder 3,5 %. Bleibt der Wertanstieg aus, sinkt die Rendite auf 3,2 % bzw. 2,5 %.

Praktisch kommt noch die im Modell nur grob berücksichtigte Steuerthematik zum Tragen. Ihre Miete sind Betriebsausgaben. Als Eigentümer setzen Sie die realen Kosten des Objektes ab (Reparaturen etc.) und machen die Abschreibung (betrieblich 3 %, privat 2 %) geltend. Das ist oft weniger als die alternativ bezahlte Miete. Was jedoch wie geltend gemacht werden kann, ist kompliziert und sollte im Einzelfall mit einem Steuerberater eingehend erläutert werden.

Nimmt das Objekt an Wert zu, steigen die stillen Reserven in der Bilanz, sofern im Betriebsvermögen. Im Privatvermögen sieht es wieder anders aus. Zudem kann ein Angehöriger das Objekt kaufen und an Sie vermieten – nochmals eine andere Konstellation. All dies bleibt natürlich nicht ohne (teils erheblichen) Einfluss auf die schlussendliche Nettobilanz. Das zieht sich ggf. bis in den Erbschaftsbereich hinein.

Für 924.000 € könnten Sie auch eine Filialapotheke kaufen; ein Umsatz von 2,75 Mio. € bzw. 600.000 € bis 750.000 € Rohertrag sind für diesen Preis realistisch. Daraus sollten Sie gut 5 % Vorsteuergewinn erzielen können, also an die 140.000 €. Auf 15 Jahre sind das 2,1 Mio. €, weit mehr als die ersparten Mieten oben. Spannende Frage: Wie entwickeln sich die Gewinne und der Apothekenwert? Selbst wenn beide stagnieren, erzielen Sie 9,8 % Rendite vor Steuer und noch 7,7 % netto. Steigen Gewinn und demzufolge der Wert um 1,5 % p.a., wachsen die Renditen auf 10,7 % resp. 8,6 %. Absolut hätten Sie dann einen Wertzuwachs von 3,3 Mio. € brutto bzw. fast 2,3 Mio. € netto erzielt, weitaus mehr als beim obigen Immobilien-Modell!

Ähnliche Kapitalrenditen im Vor-Steuer-Bereich von 10 % zu erzielen, dürfte nur den wenigsten gelingen. Allerdings: Sie haben beim Modell „Privatier“ auch nicht die Betriebsverantwortung, was vielleicht über einen geringeren Ertrag hinwegsehen lässt …

Damit bleibt es bei der grundsätzlichen Aussage, dass unternehmerische Tätigkeit die höchsten Renditen verspricht. Darauf folgt die erfolgreiche (!) Kapitalanlage. Das verwundert nicht, denn ein gutes Händchen für die Börse bedeutet im Wesentlichen, sich an erfolgreichen, wachstumsstarken und weltbesten Unternehmen zu beteiligen. Langfristige Kapitalrenditen von 6 %, 7 % und mehr pro Jahr sind jedoch keine „Schaukelstuhl-Renditen“; hier müssen Sie sich darum kümmern, Geldverdienen mit Geld ist äußerst anspruchsvolle Arbeit, erheblich risikobehaftet dazu, wenn man „seinen Job“ nicht gut macht. Aber ehrlich: Das gilt für den eigenen Betrieb auch …

Somit rangiert am Ende der Renditeskala oftmals die Immobilie. Wenn jedoch der Ort stimmt, dort ein gewisser Wertzuwachs zu erwarten ist, der Kaufpreis vernünftig ist (im Moment schwierig) und es sich zudem um keine „Sparbüchse“ in Form steten Sanierungsbedarfs handelt, macht man damit allerdings auch nicht allzu viel falsch. Man hat etwas Greifbares, wird jedoch immobil (daher der Name Immobilie) und veränderungsscheu (kann bei Veränderungen der Standortwertigkeit ein Problem werden). Und nicht zuletzt gilt, erst recht in unserem Sozial-, Öko- und Vorschriftenstaat: Eigentum belastet!

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Apotheker Dr. Reinhard Herzog, 72076 Tübingen, E-Mail: Heilpharm.andmore@t-online.de