Anschaffungsnaher Aufwand: Zweifelsfragen

Erhaltungsaufwendungen und klassische Schönheitsreparaturen sind dem Grunde nach sofort als Betriebsausgaben oder bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten abzugsfähig. Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen allerdings innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Objekts die Grenze von 15% der Gebäudeanschaffungskosten, werden die „Erhaltungsarbeiten“ in Herstellungskosten („anschaffungsnahe Aufwendungen“) umqualifiziert. Dies führt dazu, dass diese Ausgaben dann nur noch im Wege der Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden.

Hinweis: Während typische Schönheitsreparaturen in der Vergangenheit regelmäßig nicht bei der Prüfung der 15%-Grenze berücksichtigt wurden, hat der Bundesfinanzhof seine Rechtsprechung zuletzt verschärft und sich für eine generelle Miteinbeziehung solcher Kosten ausgesprochen¹⁾.

Die Finanzverwaltung hat nun nochmals ausdrücklich auf die neue Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hingewiesen und klargestellt, welche anschaffungsnahen Aufwendungen zur Prüfung der 15%-Grenze führen²⁾. Dies sind dem Grunde nach sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen. Ausgenommen sind nur Kosten für Erweiterungen, die für sich betrachtet bereits zu Herstellungskosten führen, und Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen.

Die Finanzverwaltung betont, dass sie künftig auch klassische Schönheitsreparaturen wie Kosten für das Tapezieren, das Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Innen- und Außentüren sowie der Fenster bei der Prüfung der 15%-Grenze einbeziehen wird.

Allerdings wird derzeit auf Bund-/Länderebene noch erörtert, ob im Hinblick auf die für die Steuerpflichtigen „unter Umständen“ nachteilige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs eine Übergangsregelung vorzusehen ist.

Hinweis: Das bedeutet: Bis auf Weiteres sollten negative Bescheide zu dieser Problematik nicht akzeptiert und vorsorglich Einspruch erhoben werden– zumindest in solchen Fällen, in denen die Berücksichtigung der oben genannten Schönheitsreparaturen zum Überschreiten der 15%-Grenze führt. Die Finanzämter sind angewiesen worden, die Bearbeitung solcher Einsprüche zunächst zurückzustellen.

Wer sichergehen will, dass seine Erhaltungsaufwendungen nicht in Herstellungskosten umqualifiziert werden, muss die Dreijahresfrist verstreichen lassen – also erst später renovieren oder einzelne Maßnahmen aufschieben! Aber auch dabei ist Vorsicht geboten. Nach Ansicht der Finanzverwaltung werden sämtliche Baumaßnahmen berücksichtigt, die innerhalb des Dreijahreszeitraums ausgeführt wurden. Es kommt nicht darauf an, dass die Maßnahmen bereits abgerechnet bzw. bezahlt wurden. Im Zweifel wird der aktuelle „Bautenstand“ am Ende der Frist recherchiert.

Mit dieser Vorgabe soll verhindert werden, dass der Abschluss von Baumaßnahmen aus rein steuerlichen Gründen bewusst verzögert wird, verspätete Abnahmen erfolgen oder eine verspätete Zahlung.

Hinweis: Generell ist darauf zu achten, dass die Netto-Erhaltungsaufwendungen (also ohne Umsatzsteuer) bei der Prüfung der 15%-Grenze herangezogen werden. Die Gesamtaufwendungen könnten daher durchaus über der Grenze liegen.

¹⁾ Vgl. AWA-Ausgabe Nr. 3 vom 1. Februar 2017, Seite 18 und 19.

²⁾ Vgl. Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen, Verfügung vom 14. März 2017, Der Betrieb 2017, Seite 817.