Garage am Wohnhaus

Die Garage neben dem privaten Wohnhaus ist steuerlich betrachtet meist uninteressant. Von der bisherigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) wurde sie bilanziell in der Regel als unselbstständiges Nebengebäude angesehen. Aufhorchen ließ allerdings bereits vor einiger Zeit ein Urteil des Finanzgerichts München, wonach die spätere Veräußerung des Grundbesitzes zu einer steuerpflichtigen Entnahme führen kann (Urteil vom 03.02.2015, Aktenzeichen: 6 K 3817/13).

Dem lag folgender Fall zugrunde: Ein Ehepaar errichtete Ende der 70er Jahre gemeinsam eine Immobilie mit Doppelgarage. Die beiden Eheleute wurden je zur ideellen Hälfte Miteigentümer. Einzelne Räume des ansonsten selbstgenutzten Hauses wurden zunächst als Lagerräume für das gewerbliche Unternehmen des Ehemanns verwendet. Außerdem nutzte er die Hälfte der Doppelgarage für sein zum Betriebsvermögen gehörendes Fahrzeug. Im Rahmen einer im Jahre 1987 durchgeführten Betriebsprüfung war ein Teil des Gesamtgrundstücks (Lagerräume und hälftige Doppelgarage) im Betriebsvermögen aktiviert worden. Nach einem Umzug des Betriebs im Jahr 1989 wurden die Lagerräume privat genutzt und nur noch die hälftige Doppelgarage aktiviert.

Nachdem der Ehemann im Jahr 2009 seinen Miteigentumsanteil an dem selbstbewohnten Einfamilienhaus einschließlich Doppelgarage auf seine Frau übertragen hatte, kam es wieder zu einer Betriebsprüfung. Das Finanzamt ging dabei von einer Zwangsentnahme des hälftigen Garagengrundstücks aus und forderte Steuern auf die anteiligen „stillen Reserven“ (Differenz zwischen aktuellem Gebäudewert und Buchwert).

Hinweis: Die Klage vor dem Finanzgericht hatte keinen Erfolg: Den Richtern zufolge gehörte die Garage zum Betriebsvermögen. Der bilanzierte Anteil sei mit der Veräußerung zwangsweise entnommen worden.

Der BFH hielt die Revision der Eheleute zwar für begründet (Urteil vom 10.10.2017, Aktenzeichen: X R 1/16), konnte aber noch nicht abschließend entscheiden. Die obersten Steuerrichter stellten zunächst fest, dass die Doppelgarage kein notwendiges Betriebsvermögen war, weil dazu eine betriebliche Nutzung von mehr als 50% notwendig ist. Durch das Parken des Geschäftswagens war die Doppelgarage aber allenfalls zur Hälfte betrieblich genutzt worden.

Hinweis: Ob die Doppelgarage zum sogenannten „gewillkürten Betriebsvermögen“ gezählt hat, konnte der BFH nicht abschließend feststellen: Dies hätte vorausgesetzt, dass der Steuerpflichtige sie aktiv als solches behandelt hätte. Deshalb muss das Finanzgericht nun weitere Sach- verhaltsaufklärung betreiben.

Auch wenn der BFH den Ball wieder dem Finanzgericht zugespielt hat, enthält die Entscheidung Aussagen, die für Unternehmer und Finanzbeamte gleichermaßen interessant sein dürften. Während man aufgrund der bisherigen Rechtsprechung allgemein davon ausgehen konnte, dass eine Garage, die zu einem ausschließlich privat genutzten Ein- oder Zweifamilienhaus gehört, nicht eigenständig bilanziert werden kann bzw. muss, hört sich dies nun etwas anders an: Aus der Tatsache, dass der BFH die Beurteilung einer Doppelgarage als notwendiges Betriebsvermögen nur deshalb verneint hat, weil sie zur Hälfte privat genutzt wurde, könnte gefolgert werden, dass eine Einzelgarage (ggf. zwingend) notwendiges Betriebsvermögen ist, sofern darin nur der Geschäftswagen des Apothekers steht.

Eine Bilanzierung als Betriebsvermögen führt natürlich dazu, dass auch anteilige Kosten steuerlich geltend gemacht werden können. Oftmals wiegt es allerdings schwerer, wenn Gebäudeteile „betrieblich verhaftet“ sind und dann bei Verkauf bzw. Entnahme Steuern auf die (anteiligen) stillen Reserven auslösen.

Bislang geht die Finanzverwaltung zumindest grundsätzlich davon aus, dass eine Garage bei einem Wohngebäude als unselbstständiger Gebäudeteil einzustufen ist (vgl. H 4.2 Abs. 5 Einkommensteuer-Hinweise 2016), der quasi das Schicksal des Hauptgebäudes (=Privatvermögen) teilt. Unselbstständige Gebäudeteile können auch räumlich vom Gebäude getrennt errichtete Baulichkeiten sein, die in einem engen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen.

Es ist zwar schwer vorstellbar, dass die Finanzverwaltung bei Objektverkäufen nun großflächig auf die Suche nach Garagen geht, in denen bislang der Geschäftswagen des Unternehmers geparkt wurde, und dass sie hier einen anteiligen Veräußerungs- bzw. Entnahmegewinn versteuert. Allerdings scheint es durchaus möglich, dass in Einzelfällen das Urteil als Begründung für belastende Prüfungsfeststellungen herangezogen wird.

Sollte die Finanzverwaltung ihre Auffassung aufgrund des BFH-Urteils grundlegend ändern, wäre es natürlich sachgerecht, eine großzügige Übergangsregelung zu treffen.

Hinweis: Anders sieht es in solchen Fällen aus, in denen wegen einer betrieblichen Nutzung bislang bereits bewusst ein auf die Garage entfallender Anteil aktiviert wurde – und eventuell noch zusätzlich Teile des Wohnhauses, wie z.B. Arbeits-, Lager- oder Archivräume. In solchen Fällen ist im Vorfeld eines Verkaufs immer zu prüfen, ob steuerlich betrachtet stille Reserven vorhanden sind.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim