Bringen Sachwerte wirklich mehr Sicherheit?

Zwar hat Deutschland momentan nicht mit einer übermäßigen Inflationsrate zu kämpfen. Doch angesichts der extrem niedrigen Anlagezinsen genügt schon die derzeitige Inflation von knapp 2%, um den realen Gegenwert eines Tages- oder Festgeldkontos langsam schmelzen zu lassen.

Um das Vermögen vor einem inflationsbedingten Verlust zu schützen, empfehlen Finanzvermittler in solchen Situationen häufig, in Sachwerte zu investieren. Infrage kommen z.B. vermietete Immobilien sowie Edelmetalle, insbesondere Gold. Weiterhin lässt sich an Spezialanlagen wie Kunstobjekte oder Raritäten denken. Die Argumentation: Wenn die allgemeinen Preise für Waren, Investitionsgüter und Dienstleistungen steigen, erhöht sich auch der Wert von solchen Kapitalanlagen.

Allerdings wäre es ein Trugschluss zu glauben, dass sich die Preise von Sachwerten parallel zur Inflationsrate erhöhen. So zeigt beispielsweise ein Blick in die Statistik des Immobilien-Marktforschungsunternehmens BulwienGesa, dass die Wohnungspreise 1996 im bundesweiten Schnitt um 2,8% abnahmen, obwohl die Verbraucherpreise im gleichen Jahr um 1,3% zulegten (Tabelle 1).

Umgekehrt war die Situation in den Jahren 2016 bis 2018, in denen der Anstieg der Immobilienpreise die jährliche Inflation um ein Vielfaches übertraf.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben will, sollte berücksichtigen, dass es hier weder eine bundesweit einheitliche Preisentwicklung noch bundesweit einheitliche Mietrenditen gibt. Denn die lokalen bzw. regionalen Märkte unterscheiden sich stark.

In den Metropolen etwa sind die Kaufpreise in den vergangenen Jahren gestiegen, während die auf sie bezogenen Mieterträge eher rückläufig waren. Das lag daran, dass die Mietpreise nicht mit den Kaufpreisen Schritt halten konnten. Trotzdem gute Geschäfte ließen sich dort machen, wo eine höhere Wertentwicklung die sinkenden Mietrenditen ausgleichen konnte.

In ländlichen oder wirtschaftlich schwachen Regionen sind die Mietrenditen meist deutlich höher als in den hochpreisigen Ballungsgebieten. Erkauft werden sie allerdings mit einem größeren Leerstandsrisiko und schlechteren Aussichten für die Kaufpreisentwicklung.

Nicht vergessen sollte man als Anleger, dass schon der Immobilienkauf mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. So können – je nach Bundesland – zwischen 3,5% und 6,5% Grunderwerbsteuer anfallen, dazu kommen die Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine eventuelle Maklercourtage. In den günstigeren Fällen liegen die Kaufnebenkosten bei rund 5% des Kaufpreises. Doch sind mehr als 10% ebenfalls keine Seltenheit – und in diesem Fall wäre die Gewinnschwelle selbst dann erst gegen Ende des vierten Jahres nach Immobilienerwerb erreicht, wenn die jährliche Rendite auf den Nettokaufpreis 3% betrüge.

Darüber hinaus schmälern die laufenden Kosten den Ertrag. Dazu zählen in erster Linie

• die Hausverwaltergebühr,
• Reparaturaufwendungen,
• die Zuführung zu den Instandhaltungsrücklagen, die Wohnungseigentümer nicht auf die Mieter umlegen können,
• die Maklercourtage bei einer Neuvermietung und
• die gesamten Betriebskosten der Wohnung bei einem vorübergehenden Leerstand.

Grundsätzlich gilt: Wer in eine vermietete Immobilie investieren will, sollte sich nicht von Furcht vor einer Geldentwertung leiten lassen, sondern mit kühlem Kopf die optimalen Voraussetzungen für eine langfristig gute Rendite schaffen. Dazu zählen die Wahl

• eines attraktiven Standortes,
• eines möglichst zingsgünstigen Finanzierungskonzepts,
• von möglichst "unkomplizierten" Mietern und schließlich
• des optimalen Verkaufszeitpunkts.

Unbedarfte Investoren laufen hingegen Gefahr, bei ungünstiger Lage und unprofessionellem Mietmanagement langfristig Verluste zu erwirtschaften.

Gold betrachten viele Anleger als Krisenwährung für den Fall einer globalen finanziellen Katastrophe. Doch ist der Gewinn oder Verlust, den das edle Sachwertinvestment mit sich bringt, noch unberechenbarer als die Immobilienrenditen: Zweistellige Gewinne wie 2016 oder auch gerade erst zeitweilig im Juni dieses Jahres sind zwar möglich. Doch nicht nur 1997 brach der Goldpreis ebenfalls zweistellig ein (Tabelle 1). Verluste von mehr als 10% traten auch danach noch auf, so etwa im Jahr 2013 mit einem Minus von 31%. Allgemein gilt: Gewinne und Verluste wechseln sich beim Gold-Investment oft innerhalb von kurzer Zeit ab.

Ein wichtiger Unterschied zu anderen Kapital- oder auch Sachwertanlagen ist, dass Gold keine laufenden Erträge in Form von Zinsen, Dividenden oder Mieteinnahmen erwirtschaftet: Wer mit Gold Gewinne erzielen will, ist auf einen steigenden Preis für das Edelmetall angewiesen.

Wie hoch die Nebenkosten bei der Goldanlage sind, hängt davon ab, auf welche Weise Sie in das Edelmetall investieren. Besonders kostengünstig sind sogenannte Exchange Traded Commodities (ETCs), also Rohstoff-Anlage-Zertifikate, deren Vermögen durch die entsprechende Menge des Rohstoffes gedeckt ist. Gold-ETCs werden an der Börse gehandelt. Demzufolge fallen hier neben der geringen jährlichen Verwaltungsgebühr von meist 0,2% bis 0,5% nur die Orderspesen sowie die Depotgebühren der Bank an.

Bei Goldbarren ist der Preis beim Kauf höher als der offizielle Goldpreis. Beim Verkauf hingegen müssen Sie mit einem Abschlag rechnen. Dabei gilt: Je kleiner der Barren, umso größer ist die Differenz. Bei Münzen kommen noch die Prägekosten hinzu, die auf den reinen Goldpreis aufgeschlagen werden. Darüber hinaus stellt sich die Frage, wie das Gold sicher verwahrt werden kann: Wer keinen eigenen Tresor besitzt, muss nämlich die jährliche Miete für ein Bankschließfach einkalkulieren.

Die Kapitalanlage in Kunstobjekte oder Raritäten – wie Antiquitäten, Wein oder Luxusuhren – sollten nur Anleger mit entsprechender Expertise in Erwägung ziehen. Manchmal werden Raritäten-Investments in Form geschlossener Fonds als Beteiligungsmodell angeboten. Solche Konstrukte sind jedoch meist mit hohen Vertriebs- und Verwaltungskosten verbunden, die den Ertrag schmälern. Ob am Ende ein Gewinn oder ein Verlust herauskommt, ist in diesem Segment äußerst ungewiss.

Generell tun Anleger gut daran, auf eine gesunde Mischung aus Zinsanlagen, Aktien und Sachwerten im Gesamtvermögen zu achten. Empfehlenswert dabei ist, das langfristig in Form von Aktien angelegte Vermögen stabilisierend durch vermietete Immobilien oder Anteile an offenen Immobilienfonds zu ergänzen. Weil aber der Immobilienerwerb Nebenkosten mit sich bringt und der Goldpreis schwankungsanfällig ist, sind Sachwerte für die kurz- bis mittelfristige Geldanlage ungeeignet – auch dann, wenn sich mit verzinsten Anlageprodukten nur geringe Renditen erzielen lassen.

Thomas Hammer, Freier Wirtschaftsjournalist, 75443 Ötisheim, E-Mail: th@hammertext.de