So sichern Sie sich den Werbungskostenabzug

Besitzen oder erwerben Sie ein unbebautes Grundstück, das Sie später mit einem Mietobjekt bebauen möchten, sind die laufenden Aufwendungen als so genannte „vorweggenommene Werbungskosten“ abzugsfähig. Allerdings liegt die Beweislast, dass es sich tatsächlich um Werbungskosten handelt, bei Ihnen. Das bedeutet: Sie müssen die Finanzverwaltung davon überzeugen, dass Sie tatsächlich ernsthaft planen, ein Objekt zum Zweck der Vermietung zu errichten – idealerweise in absehbarer Zeit.

Hinweis: Bei unbebauten Grundstücken sind nur die laufenden Aufwendungen (insbesondere öffentliche Abgaben) sowie Kosten der Finanzierung abzugsfähig. Der Kaufpreis als solcher bleibt zunächst unberücksichtigt, insbesondere ist keine Abschreibung für den Grund und Boden möglich.

Apothekerin Lammert erwarb im Jahr 2019 ein unbebautes Grundstück, das sie zum Zweck der Vermietung mit einem Mehrfamilienhaus bebauen möchte. Den Bauantrag stellte sie direkt im Jahr 2020, die Bebauung selbst konnte jedoch erst zwei Jahre später (im Sommer 2022) beginnen, weil der zunächst beauftragte Generalunternehmer insolvent geworden war.

Dieser Fall ist nach Lage der Dinge eindeutig, sodass Frau Lammert voraussichtlich keine Probleme haben wird, die Grundstückskosten in den Jahren 2019, 2020 und 2021 als vorweggenommene Werbungskosten abzusetzen (in den Folgejahren ohnehin nicht).

Schwierigkeiten machen in der Praxis solche Fälle, in denen die Bebauung „viele“ Jahre auf sich warten lässt. Der zeitliche Zusammenhang der Aufwendungen mit der Erzielung von Einnahmen ist zwar kein vorgeschriebenes Tatbestandsmerkmal, allerdings ist eine lange Zeitspanne aus Sicht der Finanzämter natürlich ein Indiz dafür, dass es keinen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den grundstücksbezogenen Aufwendungen und der (späteren) Absicht, Mieteinnahmen zu erzielen, gibt.

Auch nach Ansicht des Bundesfinanzhofs (BFH) ist ein Abzug von vorweggenommenen Werbungskosten nur möglich, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer (beabsichtigten) Bebauung und Vermietung besteht (vgl. Urteil vom 01.12.2015, AZ: IX R 9/15). Die Absicht, ein unbebautes Grundstück bebauen zu wollen, so der BFH, kann nicht einfach unterstellt werden. Vielmehr müsse der Wille, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, aus äußeren Umständen erkennbar und in ein konkretes Stadium getreten sein. Wurde noch nicht mit der Bebauung begonnen, kann sich die Absicht laut BFH aus „hinreichend eindeutigen Vorbereitungshandlungen“ ergeben.

Hinweis: Das Finanzamt wird also im konkreten Einzelfall prüfen, welche Indizien für bzw. eindeutig gegen eine spätere Bebauung mit einem Mietobjekt sprechen (siehe Tabelle 1).

Ist der Veranlagungsbeamte zu Beginn nicht vollends von der Absicht, Mieteinkünfte zu erzielen, überzeugt, wird er die Steuerbescheide in den ersten Jahren insoweit wahrscheinlich nur vorläufig erlassen und später – bei genauerer Kenntnis – womöglich ändern.

Apotheker Grünwald kauft einen direkt an sein Wohnhaus angrenzenden Bauplatz und nutzt ihn mit seiner Frau und den beiden Kleinkindern als Garten. Wenn die Sprösslinge groß sind, so seine Vorstellung, wird er dort ein Doppelhaus errichten und es an die beiden Kinder vermieten.

In diesem Fall wird es Herrn Grünwald mit seinen Vorstellungen vermutlich nicht gelingen, das Finanzamt zu einem Werbungskostenabzug zu bewegen. Hier erscheint bereits die Zeitspanne zu groß, um einen wirtschaftlichen Zusammenhang der heute anfallenden laufenden Grundstückskosten mit etwaigen Mieteinnahmen in der Zukunft herzustellen, schließlich wird der Garten ja vorerst tatsächlich nur privat genutzt. Außerdem ist erfahrungsgemäß gar nicht klar, wo die Kinder einmal „landen“ und ob eventuell fremde Mieter im eigenen Garten erwünscht sind.

Hinweis: Wenn Sie ein unbebautes Grundstück allerdings über Jahre hinweg verpachten, besteht natürlich sofort ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Grundstückskosten und Miet- bzw. Pachteinnahmen. In diesem Fall sollte der Werbungskostenabzug problemlos möglich sein, sofern kein auffallendes Missverhältnis zwischen den Aufwendungen für das Grundstück und den Einnahmen besteht.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH) Steuerberater, 55437 Appenheim