Langfristig stabile Renditen in unsicheren Zeiten

In Teil 1 unserer Serie (AWA 15/2024) haben wir die Bedeutung von Investitionen in Sachanlagen, abgeleitet aus dem politischen und ökonomischen Umfeld, dargestellt. In dem Zusammenhang haben wir unser Augenmerk unter anderem auf Aktien gelegt und einen ersten Überblick über Wertpapieranlagen gegeben.

Als kleine Ergänzung hierzu der Hinweis: Für die richtige Auswahl von Vermögensverwaltern (Banken oder Private) sollte man sich Fachleuten bedienen, die nicht an den entsprechenden Geldanlagen verdienen. Denn sonst macht man den Bock zum Gärtner.

Im Folgenden richtet sich unser Augenmerk nun auf Immobilien als wertbeständige Investition. Diese bieten nicht nur Schutz vor Inflation, sondern auch eine Reihe weiterer Vorteile, die sie zu einer stabilen und attraktiven Anlageform machen – besonders in wirtschaftlich unsicheren Zeiten.

Immobilien zeichnen sich durch ihre Fähigkeit aus, Wertsteigerungen über lange Zeiträume hinweg zu erzielen. Insbesondere in Zeiten hoher Inflation schützen Immobilien vor dem Wertverlust des Geldes, da Sachwerte im Allgemeinen ihre Kaufkraft behalten oder sogar erhöhen. Bei Immobilien erfolgt das im Wesentlichen durch kontinuierliche Mieterhöhungen.

Eine der attraktivsten Eigenschaften von Immobilien ist die Möglichkeit, durch Vermietung stabile und regelmäßige Einnahmen zu generieren. Diese Mieteinnahmen können nicht nur zur Deckung der Betriebskosten beitragen, sondern auch als zuverlässige Einkommensquelle dienen. Vor allem in begehrten Lagen bleibt die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien hoch, was langfristig stabile Mietrenditen sicherstellt.

Neben den laufenden Mieteinnahmen bieten Immobilien auch das Potenzial für beträchtliche Wertsteigerungen. Historisch gesehen tendieren Immobilienwerte dazu, kontinuierlich zu steigen, besonders in wirtschaftlich wachsenden Regionen. Investitionen in Immobilien können daher nicht nur kurzfristige Einkünfte, sondern auch langfristige Kapitalgewinne sichern.

Man sollte aber nicht verschweigen, dass Immobilien – auch wenn man deren Betreuung einem externen Verwalter übergibt – einen erheblichen Betreuungsaufwand mit sich bringen. In (allerdings seltenen) Fällen kann es zudem vorkommen, dass eine bisher günstige Lage durch unvorhergesehene Ereignisse an Attraktivität einbüßt. Auch müssen nachhaltig Reparaturrückstellungen gebildet werden, um für unvorhergesehene Instandhaltungsarbeiten gewappnet zu sein.

Wohnimmobilien, wie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen (EW), sind eine weit verbreitete Anlageform. Sie bieten eine breite Nachfragebasis und relativ stabile Mietrenditen. EW kommen nach der persönlichen Einschätzung der Verfasserin dieses Artikels eher für die Eigennutzung in Frage. Denn bei vermieteten EW wird die Rendite oft durch die hohen Verwalter- und sonstigen Nebenkosten geschmälert. Das ist bei den in Eigenregie vermieteten Mehrfamilienhäusern nicht in demselben Ausmaß der Fall.

Gewerbeimmobilien, einschließlich Bürogebäuden, Einzelhandelsflächen und Industrieobjekten, können hohe Renditen bieten, erfordern jedoch eine sorgfältige Standortwahl und eine solide Mieterbasis.

Langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Unternehmen können diese Investitionen besonders lukrativ machen. Auf der anderen Seite ist das Leerstandrisiko bei dieser Immobilienart besonders hoch. Insofern sind Investitionen in Gewerbeimmobilien für Privatleute nur in Ausnahmefällen zu empfehlen.

Spezialimmobilien, wie Pflegeheime, Studentenwohnheime, Hotels und Lagerhäuser bieten spezifische Chancen und Herausforderungen. Diese Immobilienarten profitieren von einer konstanten Nachfrage und oft langfristigen Mietverträgen, erfordern jedoch auch ein spezialisiertes Management und Fachwissen. Insoweit ist auch diese Investitionsform für Privatleute mit Vorsicht zu genießen.

Der Standort einer Immobilie ist der wichtigste Faktor für ihren langfristigen Erfolg. Eine gute Infrastruktur, die Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie ein allgemein attraktives Wohnumfeld – insbesondere bei Wohnimmobilien – erhöhen die Nachfrage und sichern die Wertbeständigkeit.

Ein guter Zustand und regelmäßige Wartung sind essenziell, um den Wert einer Immobilie zu erhalten und die Zufriedenheit der Mieter zu gewährleisten. Investoren sollten daher sowohl die Anschaffungskosten als auch die langfristigen Instandhaltungskosten berücksichtigen. Vor dem Kauf einer Immobilie ist es dringend geraten, das gesamte Objekt mit einem Architekten des Vertrauens zu besichtigen und sich ein detailliertes Bild zum aktuellen Zustand zu machen (Zustand des Daches, Schwamm, Fenster, Feuchtigkeit im Keller, Leitungen, Heizung).

Eine solide Finanzierung und fundierte steuerliche Planung sind entscheidend für den Erfolg einer jeden Immobilieninvestition.

Diese wollen wir nachfolgend am Beispiel von Wohnimmobilien erläutern: Als Mitte 2014 die Zinsen besonders rapide sanken, erfuhren die Immobilienpreise eine massive Steigerung. Ein guter Gradmesser ist das Verhältnis von Jahresmiete zu Immobilienpreis: Wie viele Jahresmieten entsprechen dem Preis der Immobilie? Dieser Faktor lag 2014 etwa bei 15 bis 18. Als die Zinsen dann sanken, stieg der Faktor auf den exorbitanten Wert von 25 bis 30 an. Wenn also die Jahresmiete einer Wohnimmobilie bei 70.000 € lag, hätte man für diese Immobilie damals (2014) etwa 1,3 Mio. € bezahlt (rund das 18-Fache der Jahresmiete). Zu Zeiten der absoluten Zins-Niedrigphase (Anfang 2021) hätte man für dieses Objekt etwa 2 Mio. € und damit knapp 70 % mehr bezahlt (knapp das 30-Fache der Jahresmiete)!

Wie bereits in Teil 1 dieser Serie erwähnt, haben wir deswegen in den letzten Jahren vom Immobilienerwerb häufig abgeraten, weil absehbar war, dass die Zinsen zu irgendeinem Zeitpunkt wieder steigen mussten. Dann kommt der gegenteilige Effekt: Die Käufer können sich die Immobilie nicht mehr leisten, und die Immobilienpreise mussten wieder sinken. Genauso ist es gekommen.

Heute würden wir i. d. R. nicht dazu raten, eine Wohnimmobilie über dem 25-Fachen der Jahresmiete zu erwerben, wissend, dass es auch heute noch schwer ist, zu diesen Konditionen eine Immobilie zu bekommen.

Eine einfache Modellrechnung hierzu zeigen die beiden Tabellen 1 und 2 auf der vorherigen Seite. Für den Kaufpreis gehen wir von einem Faktor 25 für das Verhältnis von Jahresmiete zum Immobilienpreis aus. Aktuell liegen die Zinsen bei etwa 3,7 %. Wir rechnen mit einem Eigenkapital von 20 %, einer Tilgungsrate von 2 % und einer Jahresmiete von 70.000 €. Die sich ergebende Rendite von 0,74 % ist offensichtlich nicht auskömmlich. Deswegen warnen wir ausdrücklich vor zu hohen Kaufpreisen!

Nachfolgend eine Rechnung mit immer noch einem Faktor 20 für das Verhältnis von Jahresmiete zum Immobilienpreis – vorausgesetzt natürlich, dass man das Objekt zu diesen Konditionen bekommt (siehe Tabellen 3 und 4).

Diese Rendite wird sich langfristig durch steigende Mieteinnahmen und – soweit finanziert – durch sinkende Finanzierungskosten in Folge der Tilgung verbessern.

Und wie würde die Rendite für dasselbe Objekt, mit einem Faktor 20 jedoch bei einer 100 % Eigenkapitalfinanzierung ausfallen? Hierzu die abschließende Rechnung in Tabelle 5.

Würde man dieses Objekt vollständig mit Eigenkapital finanzieren und zu einem Faktor 20 für das Verhältnis von Jahresmiete zu Immobilienpreis erwerben können, läge die Rendite bei 4,6 %.

Darüber hinaus führen steigende Mieteinnahmen langfristig zu höheren Immobilienwerten. Bei 2 % Mietsteigerung im Durchschnitt p. a. und der Betrachtung eines Zehn-Jahreszeitraums beläuft sich die Miete bei diesem Objekt in zehn Jahren bereits auf rund 85.000 €. Unterstellt man den gleichen Faktor 20 für das Verhältnis von Jahresmiete zu Immobilienpreis, ergibt sich daraus ein Kaufpreis von 1,7 Mio. € gegenüber vorher 1,4 Mio. €. Diese Wertsteigerung um etwa 300.000 € verbessert die Rendite zusätzlich – von 4,6 % auf 6,6 % pro Jahr!

Immobilien bieten zahlreiche Vorteile, die sie zu einem unverzichtbaren Baustein im Vermögensportfolio machen. Ihre Wertstabilität, der Schutz vor Inflation und die Möglichkeit, kontinuierliche Einkünfte zu erzielen, machen sie besonders in unsicheren Zeiten zu einer attraktiven Anlageform. Investoren sollten jedoch sorgfältig die Höhe des Kaufpreises, die Lage, den Zustand und die Finanzierung ihrer Immobilien prüfen, um langfristig erfolgreich zu sein.

Im dritten Teil dieser Serie werden wir uns abschließend mit alternativen Kapitalanlagen befassen, die weitere Diversifikationsmöglichkeiten und Renditechancen bieten.

Dipl.-Bw. Doris Zur Mühlen, Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin, Geschäftsführende Gesellschafterin der RST Steuerberatungsgesellschaft mbH, 45128 Essen, E-Mail: dzurmuehlen@rst-beratung.de